Este sitio lo guía a través de cada parte del proceso de ADU, desde reunir la inspiración inicial y aprender lo que puede construir hasta convertirse en propietario o mudarse.

También puede utilizar nuestro recurso Resumen del proceso para obtener una descripción general del proceso y algunas cuestiones iniciales a tener en cuenta al comenzar.

Construcción en el sitio/Tradicional: una ADU construida de manera tradicional se diseña y construye específicamente según sus preferencias y su propiedad y se construye en el sitio (“construcción tradicional”). Esta opción permite una gran cantidad de personalización y la realización de cambios menores durante el proceso de construcción.

Prefabricadas/panelizadas/modulares: estas unidades ADU se construyen parcialmente o en su mayor parte en una fábrica y luego se envían a su sitio para ensamblarlas. A veces, la empresa incluirá todos los servicios en su tarifa (“llave en mano”), incluida la ayuda con los permisos y todas las tareas de construcción en el sitio (por ejemplo, colocar los cimientos, conexiones de servicios públicos, etc.). Otras veces, necesitará contratar a profesionales adicionales para que lo ayuden.

Las unidades de vivienda auxiliares (ADU) vienen en muchas formas y tamaños, pero siempre son viviendas independientes que suelen ser más pequeñas que la casa principal y legalmente forman parte de la misma propiedad. Deben tener una cocina, un baño y un lugar para dormir, y suelen ir desde estudios de menos de 500 pies cuadrados hasta casas de 1000 pies cuadrados con varios dormitorios.

Las unidades de vivienda auxiliares (JADU) se encuentran dentro del perímetro de su casa (o garaje adjunto) y tienen menos de 500 pies cuadrados. Pueden compartir un baño con la casa principal y/o tener una cocina pequeña (generalmente un fregadero, electrodomésticos más pequeños y una encimera). Los costos de construcción de las JADU suelen ser mucho más bajos. En la mayoría de los casos, el propietario de la propiedad debe vivir en el lugar, ya sea en la casa principal o en la JADU.

La ley estatal ahora permite que los propietarios tengan una JADU y una ADU regular en su propiedad.

No. En general, no se permite alquilar unidades de vivienda unifamiliares o unidades de vivienda complementarias por menos de 30 días. Esto desalienta la publicación de unidades de vivienda complementarias en sitios web populares como Airbnb y VRBO y las promueve como un medio para aumentar el stock de viviendas para las diversas necesidades de los residentes del condado. Algunas ciudades pueden exigirle que presente una restricción en la escritura en la que acepte que la unidad no se utilizará para alquileres a corto plazo.

Alquilar una unidad de vivienda adicional conlleva muchas responsabilidades, entre ellas, comprender las leyes de vivienda locales y estatales, firmar un contrato de alquiler, encontrar y gestionar un inquilino y mantener una propiedad en alquiler. Es importante comprender las leyes, ya que pueden afectar aspectos como futuros aumentos de alquiler, cambios de uso a lo largo del tiempo, desalojo de inquilinos y mudanza de familiares a la unidad.

Consulte nuestra Guía para obtener recursos sobre cómo comprender las leyes de alquiler, los derechos de los inquilinos y más, y nuestros Ejercicios para obtener ayuda con los términos de su contrato de alquiler.

Una vez finalizada la inspección final, su unidad de vivienda unifamiliar (ADU) estará lista para mudarse. Asegúrese de que los servicios públicos estén configurados, se haya establecido una dirección y se hayan realizado otros preparativos. Vea a continuación más responsabilidades de ser propietario.

Si bien su contratista dirigirá el proceso de construcción, usted tendrá las siguientes responsabilidades:

• Manténgase en contacto con su contratista y establezca un cronograma para registrarse.
• Camine periódicamente por el área de construcción para supervisar la calidad del trabajo y asegurarse de que el trabajo esté progresando de la manera esperada.
• Esté preparado para tomar decisiones sobre los detalles (artefactos de iluminación, electrodomésticos y otros materiales) de manera oportuna para que su contratista pueda cumplir con el cronograma.
• Cumpla con el contrato que aceptó, incluidos los cambios descritos específicamente en un formulario de orden de cambio.
• Aunque su contratista generalmente organizará las inspecciones requeridas de la ciudad o de los servicios públicos, es su responsabilidad como propietario de la propiedad asegurarse de que las inspecciones se realicen según lo requerido.

La construcción tradicional demora entre 6 y 12 meses, aunque esto varía según las particularidades del proyecto. Las etapas de la construcción incluyen:

• Preparación del sitio: 1-2 meses
• Fundación: 1 mes
• Paredes, techo, puertas: 1-2 meses
• Fontanería y electricidad: 1-2 meses
• Aislamiento y paneles de yeso: ½-1 mes
• Instalaciones y acabados: 1-2 meses
• Toques finales: ½-2 meses

Los costos de construcción de su ADU variarán significativamente según las preferencias personales, las condiciones del sitio, la ubicación y muchos otros factores. A pesar de lo que muchos piensan, las ADU más pequeñas pueden costar casi lo mismo que las más grandes. Muchos costos, como los cimientos, la cocina y el baño, solo aumentan levemente en el caso de las ADU más grandes. Los costos de la cocina oscilarán entre $25 000 y $50 000, y cada baño oscilará entre $15 000 y $25 000.

Tipo: Las construcciones nuevas, tanto independientes como adosadas, suelen ser las más caras. Las reformas de garajes no son mucho más baratas que las construcciones nuevas, si es que lo son. Las reformas de espacios interiores (sótanos o de otro tipo) suelen ser las más baratas.

Otros factores:

• Calidad de los trabajos de acabado interior y comodidades.
• Forma arquitectónica y detalles
• Alcance de las actualizaciones de servicios públicos, estructurales, mecánicas, eléctricas y de plomería requeridas
• Mejoras necesarias en el sitio (aceras, alcantarillado y agua)
• Si se requieren rociadores
• Si las puertas y ventanas cumplen con los estándares de salida de emergencia
• Complejidad del lote (pendiente, árboles, fallas, etc.)

Si no utiliza una empresa de diseño y construcción, deberá encontrar un contratista que se haga cargo de la fase de construcción de su ADU.

En primer lugar, solicitará ofertas. Consulte nuestra Guía para obtener más detalles sobre lo que desea ver en una oferta, qué otra documentación debe recopilar de los posibles contratistas y qué debe buscar en los candidatos a presentar ofertas. Deberá obtener al menos tres ofertas para comparar.

Cuando tenga ofertas, podrá comenzar a seleccionar a su contratista. Consulte nuestra Guía para obtener más detalles sobre cómo comparar ofertas y elegir la mejor opción para usted.

Antes de contratar a un contratista, asegúrese de comprobar su licencia y seguro y, cuando le presenten un contrato, revise todo con atención. Consulte nuestra Guía para obtener más detalles.

En la mayoría de los casos, la ley estatal ya no permite que las ciudades y los condados hagan comentarios sobre cuestiones de zonificación preexistentes que no estén relacionadas con la ADU. Por ejemplo, no debería recibir comentarios sobre la reparación de la casa principal o de una cerca que no estén relacionadas con la ADU, a menos que exista un problema evidente de seguridad pública.

Algunas ciudades pueden exigir a los propietarios de viviendas que aumenten el servicio o los medidores para cumplir con los requisitos de capacidad. Consulte las normas locales de ADU y hable con el personal para obtener más información sobre los requisitos locales para los servicios públicos.

La presentación de una solicitud es diferente en cada ciudad. Algunas tienen portales en línea, mientras que otras piden varios juegos de copias en papel en distintos tamaños de papel. Algunas ciudades requieren un solo paquete de solicitud, mientras que otras requieren procesos separados de los departamentos de Planificación y Construcción. Consulte con su ciudad para confirmar el proceso de solicitud y los requisitos y para obtener detalles sobre los materiales para el permiso.

Una vez que tenga un diseño establecido con su arquitecto/diseñador, es una buena idea discutirlo con el personal de la ciudad para que puedan señalar cualquier problema antes de preparar su solicitud.

Según la ciudad, es posible que pueda programar una cita para hablar con un planificador o acercarse personalmente al mostrador de planificación o al centro de permisos. Para obtener información de contacto, consulte las Reglas y contactos de la ADU local .

Este también es un buen momento para comunicarse con las agencias de servicios públicos (agua, alcantarillado, gas, etc.) para preguntar sobre sus requisitos de infraestructura y confirmar las tarifas de conexión y servicio.

La mayoría de los propietarios de viviendas optan por trabajar con algún tipo de profesional de diseño para planificar su ADU y ayudar durante todo el proceso. Contratar a un profesional al principio del proceso suele ser clave para que su ADU sea aprobada rápidamente, se gestione de manera eficiente y se construya de manera rentable. La experiencia relevante y la idoneidad serán fundamentales.

Hay distintos tipos de diseñadores, que pueden ser arquitectos, constructores, “diseñadores”, empresas de diseño y construcción o empresas de construcción modular o prefabricada. Si contrata a una persona o equipo local, es probable que comiencen el proceso visitando su hogar y hablando con usted sobre sus ideas y objetivos. Si parece una buena opción, prepararán una propuesta que detalle sus servicios y honorarios. Los profesionales suelen cobrar por una consulta o propuesta inicial.

Tenga en cuenta que si no va a contratar a un arquitecto con licencia para diseñar su ADU, es posible que sus planos deban estar sellados por un ingeniero con licencia. Consulte con su ciudad con anticipación.

Consulte nuestros Ejercicios para obtener una lista de preguntas para hacerle a un posible arquitecto o diseñador, nuestro Glosario para tener claros los términos y nuestra Guía para obtener más detalles.

Los ingresos por alquiler son una de las principales ventajas de tener una unidad de vivienda adicional (ADU) o una unidad de vivienda adicional en su propiedad. Para muchas personas, les brinda flexibilidad en su presupuesto o una oportunidad de aumentar sus ahorros. Por lo general, no puede alquilar su unidad de vivienda adicional por menos de 30 días a la vez (por ejemplo, AirBnB, Vrbo). La calculadora de unidades de vivienda adicional del condado de Santa Clara puede ayudarlo a estimar cuánto ingreso por alquiler podría generar su nueva unidad.

Generalmente no. Es posible que deba registrar en una escritura de la propiedad una restricción que indique que la ADU no se puede vender por separado de la vivienda principal. Consulte las normas locales sobre ADU y comuníquese con su ciudad para averiguar qué restricciones locales se aplican.

Agregar una ADU probablemente afectará sus impuestos a la propiedad y el valor de reventa de su casa. Sin embargo, su casa principal no se volverá a tasar y sus impuestos a la propiedad solo aumentarán en función del valor agregado de su ADU. Por ejemplo, si construye una ADU que agrega $150,000 al valor de su propiedad y su tasa impositiva es del 1%, sus impuestos aumentarán en un 1% x $150,000, o $1,500 por año.

La construcción de una JADU tendrá un impacto significativamente menor en el valor tasado. En algunos casos, sus impuestos no aumentarán en absoluto. Compartir vivienda tampoco aumentará el valor tasado de su vivienda. Por lo general, las conversiones de garajes no aumentarán su factura de impuestos tanto como una construcción nueva, pero tampoco agregarán tanto valor.

Cada propiedad requerirá un análisis individual para determinar el valor agregado de una unidad adicional de vivienda, por lo que debe comunicarse con la Oficina del tasador del condado de Santa Clara una vez que tenga una idea de su plan. Es posible que puedan brindarle una estimación aproximada de las implicaciones fiscales.

Añadir una unidad adicional también puede afectar sus impuestos sobre la renta. Esto puede ser bastante complicado y es mejor hablar de ello con un asesor fiscal.

Si tiene capital en su vivienda, una refinanciación con retiro de efectivo o un préstamo/línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) podría ser una buena opción para usted. Por lo general, la financiación no está disponible para los propietarios con ingresos más bajos y capital en la vivienda insuficiente, pero a partir de enero de 2023, el Programa ADU de la Agencia de Financiamiento de Viviendas de California (Cal HFA) ofrece una subvención de hasta $40,000 a los propietarios calificados para el reembolso de los costos previos al desarrollo de la ADU, incluidos, entre otros, los cargos por impacto. Para calificar, el propietario debe tener ingresos bajos o moderados. Asegúrese de verificar si hay fondos disponibles y si califica.

Muchos propietarios utilizan una combinación de opciones para financiar su ADU, incluidos ahorros, fondos de la familia y/o préstamos. Se recomienda encarecidamente que su financiación esté lista antes de que comience la construcción . Asegúrese de tener en cuenta los posibles ingresos por alquiler, ya que eso lo ayudará a pagar los préstamos. Consulte nuestra Guía y ejercicios para obtener más detalles sobre las opciones de financiación.

La calculadora de ADU del condado de Santa Clara es un excelente punto de partida para elaborar un presupuesto. Proporciona una estimación aproximada de los costos y los ingresos y le ayudará a comprender cómo las opciones pueden afectar su presupuesto a lo largo del tiempo. En general, es útil evitar tener un total de presupuesto fijo en la cabeza mientras explora sus opciones. El costo de construir una ADU suele oscilar entre $30 000 para una JADU de conversión interior simple, hasta $400 000 o más para una ADU independiente grande con acabados de alta gama en un terreno en la ladera. El costo por pie cuadrado es una buena forma de estimar, aunque esto también puede variar: un valor aproximado que puede utilizar es de $400 a $550 por pie cuadrado para la construcción ("costos directos") y el diseño y los honorarios ("costos indirectos"), según su diseño y los materiales que elija.

Consulte más detalles sobre los costos, incluidos el diseño, los permisos y la construcción, en nuestra Guía de ADU .

Los propietarios pueden construir tanto una ADU como una JADU en su propiedad. Algunas ciudades permiten construir más. Las propiedades multifamiliares pueden tener varias ADU, según el tipo y otros detalles del proyecto. Comuníquese con el personal para obtener más información si está interesado en construir ADU en una propiedad multifamiliar.

El estacionamiento es una preocupación mucho menor de lo que solía ser. Las JADU no requieren un lugar de estacionamiento. Consulte las reglas locales de las ADU y hable con su personal para ver si las ADU requieren estacionamiento. No se requiere un nuevo estacionamiento si la ADU:

1. A media milla de distancia a pie del transporte público (incluido el ferry);
2. Dentro de un distrito arquitectónica o históricamente significativo;
3. Se requieren permisos de estacionamiento en la calle y no se proporcionan a los ocupantes de la ADU;
4. Ubicado a una cuadra del acceso para compartir autos, o
5. Construido como parte de una nueva casa.

Consulte las reglas locales de ADU para ver qué estacionamiento puede ser necesario.

Por lo general, las ADU y JADU no se pueden alquilar por menos de 30 días a la vez.

Los propietarios de JADU deben vivir en la unidad principal o en la JADU, y es posible que esto deba registrarse en una restricción de escritura de la propiedad. También es posible que se le exija vivir en la propiedad si incluye una ADU. Consulte las reglas locales de ADU y hable con el personal con anticipación para averiguarlo.

Según la ley estatal, las normas sobre los retranqueos, la cobertura del lote y los requisitos de espacio abierto no pueden impedirle construir una ADU de 800 pies cuadrados, siempre que la ADU tenga retranqueos de al menos 4 pies y no supere los 16 pies de altura. Los retranqueos frontales tampoco pueden impedirle construir una ADU de 800 pies cuadrados, lo que significa que una ADU puede estar en un patio delantero, pero solo si no es posible colocarla en la parte trasera o lateral.

Según la ley estatal, puede construir una unidad de vivienda adicional de hasta 800 pies cuadrados, siempre que no tenga más de 16 pies de alto y los retranqueos traseros y laterales sean de 4 pies o más. De lo contrario, los límites de tamaño dependen de su propiedad y de las normas locales . ¿No tiene espacio detrás o al lado de su casa principal? Puede construirla en su patio delantero.

Las ADU y JADU están permitidas en todas las zonas residenciales y de uso mixto, con excepciones limitadas por razones de seguridad, tráfico y agua.

Los propietarios de viviendas pueden convertir estructuras construidas legalmente (garaje, granero, estudio de arte, etc.) en una ADU. Las JADU se pueden convertir a partir de un garaje adjunto (pero no separado). Si derriba su garaje u otra estructura cerrada y construye una ADU en su lugar, la ADU puede estar en el mismo espacio si tiene el mismo tamaño y altura que la estructura que está reemplazando. Es posible que deba proporcionar un estacionamiento de reemplazo; consulte las Reglas locales para ADU o más detalles.

Si planea reemplazar un garaje independiente con una unidad adicional de vivienda (ADU), no se le exigirán permisos de demolición ni notificación pública si tiene su permiso para ADU (a menos que se encuentre en un distrito arquitectónica e históricamente significativo). Consulte con el personal para conocer otras políticas relacionadas con los garajes.

Tenga en cuenta que las unidades ADU convertidas en garajes pueden requerir importantes barreras de humedad y otros elementos de diseño para cumplir con los códigos de construcción.

En casi todos los casos, ¡sí! Las unidades de vivienda unifamiliares y las unidades de vivienda unifamiliares están permitidas en todas las zonas de viviendas unifamiliares y de uso mixto. Si se permiten los edificios residenciales, las unidades de vivienda unifamiliares casi siempre también están permitidas (con excepciones limitadas por razones de seguridad, tráfico y agua).

No es obligatorio que les cuentes a tus vecinos sobre tu ADU, pero siempre es una buena idea comunicarte con ellos al comienzo del proceso. Tu proyecto se desarrollará mejor si los mantienes informados y es posible que tengan excelentes ideas para tu proyecto.

Si vive en una asociación de vecinos o de propietarios (HOA), hable con su representante o con la junta directiva al comienzo del proceso. No pueden impedirle que construya o alquile una unidad de vivienda adicional, pero es posible que tengan pautas que deba conocer para el diseño y la construcción. Según el lugar donde viva, el personal puede solicitarle ver una revisión por escrito de su HOA.

La construcción de una ADU es una inversión de tiempo y dinero. La mayoría de los proyectos tardan entre uno y dos años en completarse. Por lo general, los propietarios tardan entre uno y tres meses en empezar y formar su equipo, y luego entre uno y seis meses en desarrollar los planes, reunirse con el personal y presentar la solicitud. Dependiendo de los permisos necesarios, la cantidad de rondas de revisión necesarias y la rapidez con la que el propietario y su equipo de proyecto puedan responder a los comentarios, se necesitarán entre uno y seis meses para obtener los permisos. La construcción suele tardar entre seis y doce meses.

El mejor lugar para comenzar es pensar en lo que desea, comprender sus objetivos e inquietudes y buscar otras ADU en busca de inspiración. Una vez que tenga algunas ideas en mente, puede considerar su presupuesto y pasar a Aprender las reglas para determinar qué puede construir en su propiedad.

También puede utilizar nuestro recurso Resumen del proceso para obtener una descripción general de los pasos y algunas cuestiones iniciales a tener en cuenta al comenzar.