Este sitio le guía a través de cada parte del proceso de ADU, desde la búsqueda de inspiración inicial y aprender lo que usted puede construir a través de la construcción y convertirse en un propietario o mudarse.

También puede utilizar nuestro recurso «El proceso de un vistazo » para obtener una visión general del proceso y algunas cuestiones iniciales que debe tener en cuenta al empezar.

Construida in situ/Tradicional: Una ADU de construcción tradicional se diseña y construye específicamente según sus preferencias y propiedad y se construye in situ («stick-built»). Esta opción permite una gran personalización y realizar pequeños cambios a lo largo del proceso de construcción.

Prefabricadas/panelizadas/modulares: Estas ADU se construyen en parte o en su totalidad en una fábrica y, a continuación, se envían a su lugar de emplazamiento para ser ensambladas. A veces, la empresa incluirá todos los servicios en sus honorarios («llave en mano»), incluida la ayuda con los permisos y todas las tareas de construcción in situ (por ejemplo, la cimentación, la conexión de los servicios públicos, etc.). Otras veces tendrá que contratar a otros profesionales para que le ayuden.

Las viviendas accesorias (ADU, Accessory Dwelling Units) tienen muchas formas y tamaños, pero siempre son viviendas independientes que suelen ser más pequeñas que la casa principal y legalmente forman parte de la misma propiedad. Deben tener cocina, baño y un lugar donde dormir, y suelen ir desde estudios de menos de 500 a viviendas de 1.000 pies cuadrados con varios dormitorios.

Las unidades de vivienda accesorias menores (JADU) se encuentran dentro de la huella de su casa (o garaje adjunto) y menos de 500 pies cuadrados. Pueden compartir un cuarto de baño con la vivienda principal y/o tener una cocina eficiente (generalmente un fregadero, electrodomésticos más pequeños y una encimera) Los costes de construcción de las JADU suelen ser mucho más bajos. En la mayoría de los casos, el propietario debe vivir en la vivienda principal o en la UJI.

La ley estatal permite ahora a los propietarios tener tanto una JADU como una ADU normal en su propiedad.

No. Por lo general, no se permite alquilar J/ADU por menos de 30 días. Esto desalienta el listado de ADU en sitios web populares como Airbnb y VRBO y los promueve como un medio para aumentar el parque de viviendas para las diversas necesidades de los residentes del condado. Algunas ciudades pueden exigirle que presente una restricción en la escritura por la que se comprometa a no utilizar la vivienda para alquileres de corta duración.

Alquilar una ADU conlleva muchas responsabilidades, como conocer las leyes locales y estatales en materia de vivienda, formalizar un contrato de arrendamiento, encontrar y gestionar un inquilino y mantener una propiedad de alquiler. Es importante conocer las leyes, ya que pueden afectar a aspectos como futuros aumentos del alquiler, cambios de uso a lo largo del tiempo, desalojo de inquilinos y traslado de familiares a la vivienda.

Consulta nuestra Guía para conocer las leyes de alquiler, los derechos de los inquilinos, etc., y nuestros Ejercicios para ayudarte con las condiciones del contrato.

En cuanto se complete la inspección final, su ADU estará lista para mudarse. Asegúrese de que los servicios públicos están instalados, se ha fijado una dirección y se han realizado otros preparativos. Consulte a continuación más responsabilidades de ser propietario.

Aunque su contratista dirigirá el proceso de construcción, usted tendrá las siguientes responsabilidades:

• Manténgase en contacto con su contratista y establezca un calendario de visitas.
• Recorra periódicamente la zona de obras para controlar la calidad del trabajo y asegurarse de que avanza como usted espera.
• Prepárese para tomar decisiones sobre los detalles (lámparas, electrodomésticos y otros materiales) en el momento oportuno para que el contratista pueda cumplir los plazos.
• Siga el contrato acordado, incluidos los cambios descritos específicamente en un formulario de orden de cambio.
• Aunque el contratista suele encargarse de organizar las inspecciones municipales o de servicios públicos necesarias, es responsabilidad del propietario asegurarse de que las inspecciones se llevan a cabo como es debido.

La construcción tradicional durará entre 6 y 12 meses, aunque variará en función de las características específicas del proyecto. Las fases de construcción incluyen:

• Preparación del terreno: 1-2 meses
• Fundación: 1 mes
• Paredes, techo, puertas: 1-2 meses
• Fontanería y electricidad: 1-2 meses
• Aislamiento y paneles de yeso: ½-1 mes
• Instalaciones y acabados: 1-2 meses
• Últimos retoques: ½-2 meses

Los costes de construcción de su ADU variarán significativamente en función de las preferencias personales, las condiciones del terreno, la ubicación y muchos otros factores. A pesar de lo que muchos piensan, las ADU más pequeñas pueden costar casi lo mismo que las más grandes. Muchos costes, como los de cimentación, cocina y cuarto de baño, sólo aumentan ligeramente en el caso de las ADU más grandes. Los costes de las cocinas oscilarán entre 25.000 y 50.000 dólares, y los de los cuartos de baño entre 15.000 y 25.000 dólares.

Tipo:Las construcciones nuevas, tanto unifamiliares como adosadas, suelen ser las más caras. Las reformas de garajes no son mucho más baratas que la nueva construcción, si es que lo son. Las reconversiones de espacios interiores (sótanos u otros) suelen ser las más baratas.

Otros factores:

• Calidad de los acabados interiores y servicios
• Forma y detalles arquitectónicos
• Alcance de las mejoras necesarias en servicios, estructuras, mecánica, electricidad y fontanería
• Mejoras necesarias (aceras, alcantarillado y agua)
• Si se requieren rociadores
• Si las puertas y ventanas cumplen las normas sobre salidas de emergencia
• Complejidad del terreno (pendiente, árboles, fallas, etc.)

Si no utiliza una empresa de diseño/construcción, tendrá que encontrar un contratista que se encargue de la fase de construcción de su ADU.

En primer lugar, solicitará ofertas. Consulte nuestra Guía para saber más sobre lo que quiere ver en una oferta, qué otra documentación recopilar de los posibles contratistas y qué buscar en los candidatos a la licitación. Le conviene obtener al menos tres ofertas para compararlas.

Cuando tenga las ofertas, podrá empezar a seleccionar a su contratista. Consulte nuestra Guía para obtener más información sobre cómo comparar ofertas y elegir la mejor opción para usted.

Antes de contratar a un contratista, asegúrate de comprobar su licencia y su seguro y, cuando te presenten un contrato, revísalo todo detenidamente. Para más información, consulte nuestra Guía.

En la mayoría de los casos, la ley estatal ya no permite a las ciudades y condados comentar cuestiones de zonificación preexistentes no relacionadas con la ADU. Por ejemplo, usted no debe recibir comentarios acerca de la corrección de la casa principal o una valla no relacionados con la ADU, a menos que haya un evidente problema de seguridad pública.

Algunas ciudades pueden exigir a los propietarios que amplíen el servicio o los contadores para cumplir los requisitos de capacidad. Consulte las normas locales ADU y hablar con el personal para obtener más información sobre los requisitos locales para los servicios públicos.

Presentar una solicitud es diferente en cada ciudad. Algunos tienen portales en línea, mientras que otros piden varios juegos de copias en papel de distintos tamaños. Algunas ciudades exigen un único paquete de solicitud, mientras que otras requieren procesos separados de los departamentos de Planificación y Construcción. Consulte con su ayuntamiento para confirmar el proceso de solicitud y los requisitos, así como para obtener información detallada sobre los materiales necesarios para obtener el permiso.

Una vez que haya establecido un diseño con su arquitecto/diseñador, es una gran idea discutirlo con el personal de la ciudad para que puedan señalar cualquier problema antes de preparar su solicitud.

Dependiendo de la ciudad, puede concertar una cita para hablar con un planificador o dirigirse al mostrador de planificación o al centro de permisos. Para obtener información de contacto, consulte las Normas locales sobre ADU y Contactos.

También es un buen momento para ponerse en contacto con las empresas de servicios públicos (agua, alcantarillado, gas, etc.) para informarse sobre sus requisitos de infraestructura y confirmar las tarifas de conexión y servicio.

La mayoría de los propietarios optan por trabajar con algún tipo de profesional del diseño para planificar su ADU y ayudar a lo largo del proceso. Contar con un profesional en las primeras fases del proceso suele ser clave para conseguir que la ADU se apruebe rápidamente, se gestione con eficacia y se construya de forma rentable. La experiencia pertinente y la aptitud serán fundamentales.

Existe una gran variedad de tipos de diseñadores, que pueden ser arquitectos, constructores, «diseñadores», diseñadores/constructores o empresas modulares/prefabricadas. Si contrata a una persona o un equipo local, lo más probable es que empiecen el proceso visitando su casa y hablando con usted de sus ideas y objetivos. Si le parece una buena opción, prepararán una propuesta detallando sus servicios y honorarios. Los profesionales suelen cobrar por una consulta o propuesta inicial.

Tenga en cuenta que si usted no está utilizando un arquitecto con licencia para diseñar su ADU, sus planes pueden necesitar ser sellado por un ingeniero con licencia. Consulte con su ayuntamiento desde el principio.

Consulte nuestros Ejercicios para obtener una lista de preguntas que hacer a un posible arquitecto o diseñador, nuestro Glosario para tener claros los términos y nuestra Guía para más detalles.

Los ingresos por alquiler son uno de los principales beneficios de tener una ADU o JADU en su propiedad: para muchas personas, proporciona flexibilidad en su presupuesto o una oportunidad para hacer crecer sus ahorros. En general, no puede alquilar su ADU por menos de 30 días a la vez (por ejemplo, AirBnB, Vrbo). La calculadora de ADU del condado de Santa Clara puede ayudarle a estimar cuántos ingresos de alquiler podría generar su nueva unidad.

Generalmente no. Puede que tenga que registrar en una restricción de la escritura de la propiedad que la ADU no se puede vender por separado de la vivienda principal. Compruebe las normas locales ADU y póngase en contacto con su ciudad para averiguar qué restricciones locales se aplican.

Añadir una ADU probablemente afectará a sus impuestos sobre la propiedad y al valor de reventa de su vivienda. Sin embargo, su casa principal no será reevaluado, y sus impuestos sobre la propiedad sólo aumentará en función del valor añadido de su ADU. Por ejemplo, si construye una ADU que añade 150.000 $ al valor de su propiedad, y su tipo impositivo es del 1%, sus impuestos aumentarán un 1% x 150.000 $, es decir, 1.500 $ al año.

La construcción de una JADU tendrá un impacto significativamente menor en el valor de tasación. En algunos casos, sus impuestos no aumentarán en absoluto. El uso compartido de la vivienda tampoco aumentará el valor de tasación de su casa. Por lo general, las conversiones de garaje no aumentarán su factura de impuestos tanto como una nueva construcción, pero tampoco añadirán tanto valor.

Cada propiedad requerirá un análisis individual para determinar el valor añadido de una ADU, así que póngase en contacto con la Oficina del Tasador del Condado de Santa Clara una vez que tenga una idea de su plan. Es posible que puedan facilitarle una estimación aproximada de las implicaciones fiscales.

La adición de un ADU puede afectar a sus impuestos sobre la renta también. Esto puede ser bastante complicado, y es mejor discutirlo con un asesor fiscal.

Si tiene capital en su vivienda, una refinanciación en efectivo o un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) pueden serle de utilidad. La financiación no suele estar disponible para los propietarios de viviendas con ingresos más bajos y un patrimonio inmobiliario insuficiente, pero a partir de enero de 2023, la Programa ADU de la Agencia de Financiación de la Vivienda de California (Cal HFA) proporciona una subvención de hasta 40.000 dólares a los propietarios de viviendas cualificados para el reembolso de los costes de pre-desarrollo ADU, incluyendo pero no limitado a las tasas de impacto. Para poder optar a la ayuda, el propietario debe tener ingresos bajos o moderados. Asegúrese de comprobar si hay fondos disponibles y si cumple los requisitos.

Muchos propietarios utilizan una mezcla de opciones para financiar su ADU, incluyendo ahorros, fondos de la familia, y / o préstamos. Se recomienda encarecidamente que su financiación está en su lugar antes de que comience la construcción. Asegúrate de tener en cuenta los posibles ingresos por alquiler, ya que te ayudarán a devolver los préstamos. Consulte nuestra Guía y ejercicios para obtener más información sobre las opciones de financiación.

La calculadora de ADU del condado de Santa Clara es un buen punto de partida para elaborar un presupuesto. Proporciona una estimación aproximada de los gastos e ingresos y le ayudará a comprender cómo pueden influir las decisiones en su presupuesto a lo largo del tiempo. En general, es útil para evitar tener un presupuesto fijo total en su cabeza como usted explora sus opciones.el costo de construir un ADU normalmente oscila entre $ 30.000 para una simple conversión interior JADU, a $ 400.000 + para un gran ADU independiente con acabados de gama alta en un lote de ladera. El coste por metro cuadrado es una buena forma de estimarlo, aunque también puede variar: un valor orientativo muy aproximado es de 400-550 dólares por metro cuadrado para la construcción («costes duros») y el diseño y los honorarios («costes blandos»), en función del diseño y los materiales elegidos.

Consulte más detalles sobre los costes -incluidos el diseño, los permisos y la construcción- en nuestra Guía de ADU.

Los propietarios pueden construir tanto una ADU, como una JADU en su propiedad. Algunas ciudades te permiten construir más. Las propiedades multifamiliares pueden tener múltiples ADU, dependiendo del tipo y otros detalles del proyecto.Póngase en contacto con el personal para obtener más información si está interesado en la construcción de ADU en una propiedad multifamiliar.

El aparcamiento es mucho menos preocupante que antes. Las JADU no necesitan plaza de aparcamiento. Consulte las normas locales sobre ADU y hable con su personal para saber si las ADU requieren aparcamiento. No se requiere nuevo aparcamiento si ADU es:

1. A ½ milla a pie del transporte público (incluido un transbordador);
2. Dentro de un distrito de importancia arquitectónica o histórica;
3. Los permisos de aparcamiento en la calle son obligatorios y no se proporcionan al ocupante de la ADU;
4. Situado a menos de una manzana de un acceso de coche compartido, o
5. Construido como parte de una casa nueva.

Compruebe las normas locales ADU para ver lo que el aparcamiento puede ser necesario.

En general, las ADU y las JADU no pueden alquilarse por menos de 30 días seguidos.

Los propietarios de JADU tienen que vivir en la unidad principal o en la JADU, y esto puede tener que constar en una restricción de la escritura de la propiedad. También se le puede exigir que viva en la propiedad si ésta incluye una ADU. Compruebe las normas locales sobre ADU y hable con el personal con antelación para informarse.

De acuerdo con la ley estatal, las normas sobre los contratiempos, la cobertura del lote, y los requisitos de espacio abierto no puede restringir la construcción de un 800 pies cuadrados ADU, siempre y cuando el ADU tiene contratiempos de al menos 4 pies y no es superior a 16 pies de altura. Frente contratiempos también no puede restringir la construcción de un 800 pies cuadrados ADU, lo que significa una ADU puede estar en un patio delantero – pero sólo si la parte trasera o lateral colocación no es posible.

Según la ley estatal, se puede construir una ADU de hasta 800 pies cuadrados, siempre y cuando no supere los 16 pies de altura y los retranqueos trasero y lateral sean de 4 pies o más. Por lo demás, los límites de tamaño dependen de su propiedad y de las normas locales. ¿No tiene espacio detrás o al lado de su vivienda principal? Puedes construirlo en el jardín de tu casa.

Las ADU y las JADU están permitidas en todas las zonas residenciales y de uso mixto, con excepciones limitadas por motivos de seguridad, tráfico y agua.

Los propietarios de viviendas pueden convertir estructuras construidas legalmente (garaje, granero, estudio de arte, etc.) en una ADU. Las JADU pueden convertirse a partir de un garaje adosado (pero no independiente). Si usted demuele su garaje u otra estructura cerrada y construir un ADU en su lugar, el ADU puede estar en la misma huella si es del mismo tamaño y altura de la estructura que está reemplazando. Es posible que tenga que proporcionar aparcamiento de sustitución; consulte las normas locales ADU o más detalles.

Si usted planea reemplazar un garaje independiente con un ADU, permisos de demolición, y el aviso público no puede ser requerido si usted tiene su permiso ADU (a menos que sea en un distrito arquitectónico e históricamente significativo). Consulte con el personal otras políticas relacionadas con el garaje.

Tenga en cuenta que las ADU convertidas en garajes pueden requerir importantes barreras contra la humedad y otros elementos de diseño para cumplir los códigos de construcción.

En casi todos los casos, sí. Las ADU y las JADU están permitidas en todas las zonas unifamiliares y de uso mixto. Si se permiten los edificios residenciales, casi siempre se permiten también las ADU (con excepciones limitadas por motivos de seguridad, tráfico y agua).

No está obligado a informar a sus vecinos sobre su ADU, pero siempre es una buena idea comunicarse con ellos al principio del proceso. Su proyecto funcionará mejor si se les mantiene informados, ¡y puede que tengan grandes ideas para su proyecto!

Si vive en una comunidad de vecinos o una asociación de propietarios (HOA), hable con su representante o junta directiva al principio del proceso. No pueden impedirle que construya o alquile una ADU, pero pueden tener directrices que necesitará conocer para el diseño y la construcción. Dependiendo de dónde viva, el personal puede pedirle una revisión por escrito de su asociación de propietarios.

Construir una ADU es una inversión de tiempo y dinero. La mayoría de los proyectos tardan entre uno y dos años en completarse. Normalmente, los propietarios tardan entre uno y tres meses en ponerse en marcha y reunir a su equipo, y luego entre uno y seis meses en elaborar los planes, reunirse con el personal y presentar la solicitud. Dependiendo de qué permisos se necesiten, cuántas rondas de revisión se requieran y la rapidez con que el propietario y su equipo de proyecto puedan responder a los comentarios, se tardará entre uno y seis meses en obtener los permisos. La construcción suele durar entre seis y doce meses.

El mejor punto de partida es pensar en lo que quieres, conocer tus objetivos y preocupaciones y fijarte en otras ADU para inspirarte. Una vez que tenga algunas ideas en mente, puede considerar su presupuesto y pasar a conocer las normas para averiguar qué puede construir en su propiedad.

También puede utilizar nuestro recurso «El proceso de un vistazo » para obtener una visión general de los pasos y algunas cuestiones iniciales que debe tener en cuenta al empezar.