Một dự án của Santa Clara County Planning Collaborative

ADU 101

Chúng ta hãy bắt đầu từ đầu

ADU là gì?

Đơn vị nhà ở phụ (ADU) có nhiều hình dạng và kích thước nhưng luôn là một ngôi nhà độc lập, nhỏ hơn ngôi nhà chính và về mặt pháp lý là một phần của cùng một khu đất.

Chúng phải có bếp, phòng tắm và nơi ngủ, và có thể là các studio nhỏ hiệu quả đến những ngôi nhà rộng 1.000 foot vuông với nhiều phòng ngủ. ADU cũng thường được gọi là granny flats, backyard cottage, inlaw units, hoặc garage cải tạo hoặc căn hộ tầng hầm.

PHẢI MẤT BAO LÂU?

Dòng thời gian của dự án ADU

Xây dựng ADU là một khoản đầu tư về thời gian cũng như tiền bạc. Hầu hết các dự án mất một đến hai năm để hoàn thành, trong đó cải tạo nội thất là nhanh nhất.

Các loại ADU

Có nhiều loại ADU khác nhau:

TÁCH RỜI
Cấu trúc độc lập mới tách biệt với ngôi nhà chính, giống như một ngôi nhà nhỏ ở sân sau

ĐÍNH KÈM
Cấu trúc mới (có thể bao gồm một số không gian được cải tạo) chia sẻ ít nhất một bức tường với ngôi nhà chính

CHUYỂN ĐỔI
Không gian hiện có được chuyển đổi trong ngôi nhà chính hoặc trên bất động sản (phòng ngủ, tầng hầm, gara tách biệt)

JADU
Một loại cải tạo lên đến 500 feet vuông trong ngôi nhà chính (hiện có hoặc được đề xuất)

NHIỀU GIA ĐÌNH
Bất kỳ loại nào (trừ JADU) là một phần của tòa nhà chung cư (hiện có hoặc được đề xuất)

Hai cách tiếp cận để xây dựng ADU

Xây dựng tại chỗ: ADU được xây dựng theo cách truyền thống được thiết kế và xây dựng riêng cho sở thích và tài sản của bạn và được xây dựng tại chỗ (“xây dựng tại chỗ”). Tùy chọn này cho phép tùy chỉnh nhiều và thực hiện những thay đổi nhỏ trong suốt quá trình xây dựng.

Xây dựng tại chỗ

Mô-đun/Chế tạo sẵn/Sản xuất

Mô-đun/Chế tạo sẵn/Sản xuất: Các ADU này được chế tạo một phần hoặc hầu hết tại nhà máy, sau đó được vận chuyển đến địa điểm của bạn để lắp ráp. Sử dụng các thiết kế này có thể tiết kiệm thời gian và đơn giản hơn, nhưng chúng cũng thường cung cấp ít tùy chỉnh hơn và có thể khó cấp phép. Lưu ý rằng không phải tất cả các ngân hàng đều tài trợ cho các ADU này.

Câu hỏi thường gặp

Sau đây là một số câu hỏi thường gặp nhất về kiến thức cơ bản của ADU:

Trang web này hướng dẫn bạn từng bước trong quy trình ADU, từ việc thu thập cảm hứng ban đầu, tìm hiểu những gì bạn có thể xây dựng thông qua quá trình xây dựng và trở thành chủ nhà hoặc chuyển đến ở.

Bạn cũng có thể sử dụng tài nguyên Process-At-A-Glance của chúng tôi để có cái nhìn tổng quan về quy trình và một số vấn đề ban đầu cần cân nhắc khi bạn bắt đầu.

Đơn vị nhà ở phụ trợ (ADU) có nhiều hình dạng và kích thước nhưng luôn là một ngôi nhà khép kín thường nhỏ hơn ngôi nhà chính và hợp pháp là một phần của cùng một bất động sản. Chúng phải có bếp, phòng tắm và nơi ngủ, và thường có diện tích từ studio dưới 500 đến nhà rộng 1.000 foot vuông với nhiều phòng ngủ.

Junior Accessory Dwelling Units (JADU) nằm trong phạm vi ngôi nhà của bạn (hoặc gara kèm theo) và có diện tích dưới 500 feet vuông. Chúng có thể dùng chung phòng tắm với ngôi nhà chính và/hoặc có bếp hiệu quả (thường là bồn rửa, các thiết bị nhỏ hơn và quầy bếp). Chi phí xây dựng cho JADU thường thấp hơn nhiều. Trong hầu hết các trường hợp, chủ sở hữu bất động sản phải sống tại chỗ trong ngôi nhà chính hoặc JADU.

Luật của tiểu bang hiện nay cho phép chủ nhà có cả JADU và ADU thông thường trên tài sản của mình.

Việc thêm ADU có thể sẽ ảnh hưởng đến thuế tài sản và giá trị bán lại của ngôi nhà. Tuy nhiên, ngôi nhà chính của bạn sẽ không được đánh giá lại và thuế tài sản của bạn sẽ chỉ tăng dựa trên giá trị gia tăng của ADU. Ví dụ, nếu bạn xây dựng một ADU làm tăng thêm 150.000 đô la vào giá trị tài sản của bạn và mức thuế của bạn là 1%, thuế của bạn sẽ tăng 1% x 150.000 đô la hoặc 1.500 đô la mỗi năm.

Xây dựng JADU sẽ có tác động nhỏ hơn đáng kể đến giá trị được đánh giá. Trong một số trường hợp, thuế của bạn sẽ không tăng chút nào. Chia sẻ nhà cũng sẽ không làm tăng giá trị được đánh giá của ngôi nhà của bạn. Nhìn chung, việc cải tạo nhà để xe sẽ không làm tăng hóa đơn thuế của bạn nhiều như xây dựng mới, nhưng chúng cũng sẽ không tăng thêm nhiều giá trị.

Mỗi bất động sản sẽ cần được phân tích riêng để xác định giá trị gia tăng của ADU, vì vậy hãy liên hệ với Văn phòng thẩm định của Quận Santa Clara khi bạn đã có ý tưởng về kế hoạch của mình. Họ có thể cung cấp cho bạn ước tính sơ bộ về các tác động về thuế.

Việc thêm ADU cũng có thể ảnh hưởng đến thuế thu nhập của bạn. Điều này có thể khá phức tạp và tốt nhất là bạn nên thảo luận vấn đề này với cố vấn thuế.

Lợi ích cho chủ sở hữu và cộng đồng

Xây dựng và cho thuê ADU thực sự là một dịch vụ cộng đồng — ADU thường cung cấp nhà ở cho lực lượng lao động địa phương và các gia đình trẻ gặp khó khăn trong việc tìm nhà ở tại địa phương đáp ứng nhu cầu của họ.

Đối với chủ nhà, có nhiều lý do để xây dựng ADU — giúp nhiều thế hệ gia đình cùng chung sống trên cùng một bất động sản, đảm bảo an ninh tài chính, linh hoạt theo thời gian và nhiều lý do khác.