Trang web này hướng dẫn bạn từng bước trong quy trình ADU, từ việc thu thập cảm hứng ban đầu, tìm hiểu những gì bạn có thể xây dựng thông qua quá trình xây dựng và trở thành chủ nhà hoặc chuyển đến ở.

Bạn cũng có thể sử dụng tài nguyên Process-At-A-Glance của chúng tôi để có cái nhìn tổng quan về quy trình và một số vấn đề ban đầu cần cân nhắc khi bạn bắt đầu.

Xây dựng tại chỗ/Truyền thống: ADU xây dựng theo cách truyền thống được thiết kế và xây dựng theo sở thích và tài sản của bạn và được xây dựng tại chỗ (“xây dựng tại chỗ”). Tùy chọn này cho phép tùy chỉnh nhiều và thực hiện những thay đổi nhỏ trong suốt quá trình xây dựng.

Được chế tạo sẵn/gắn tấm/mô-đun: Các ADU này được xây dựng một phần hoặc hầu hết trong nhà máy, sau đó được vận chuyển đến công trường của bạn để lắp ráp. Đôi khi công ty sẽ bao gồm tất cả các dịch vụ trong phí của họ (“chìa khóa trao tay”), bao gồm hỗ trợ xin giấy phép và tất cả các nhiệm vụ xây dựng tại công trường (ví dụ: đặt móng, kết nối tiện ích, v.v.). Những lần khác, bạn sẽ cần thuê thêm các chuyên gia để hỗ trợ.

Đơn vị nhà ở phụ trợ (ADU) có nhiều hình dạng và kích thước nhưng luôn là một ngôi nhà khép kín thường nhỏ hơn ngôi nhà chính và hợp pháp là một phần của cùng một bất động sản. Chúng phải có bếp, phòng tắm và nơi ngủ, và thường có diện tích từ studio dưới 500 đến nhà rộng 1.000 foot vuông với nhiều phòng ngủ.

Junior Accessory Dwelling Units (JADU) nằm trong phạm vi ngôi nhà của bạn (hoặc gara kèm theo) và có diện tích dưới 500 feet vuông. Chúng có thể dùng chung phòng tắm với ngôi nhà chính và/hoặc có bếp hiệu quả (thường là bồn rửa, các thiết bị nhỏ hơn và quầy bếp). Chi phí xây dựng cho JADU thường thấp hơn nhiều. Trong hầu hết các trường hợp, chủ sở hữu bất động sản phải sống tại chỗ trong ngôi nhà chính hoặc JADU.

Luật của tiểu bang hiện nay cho phép chủ nhà có cả JADU và ADU thông thường trên tài sản của mình.

Không. Nhìn chung, J/ADU không được phép cho thuê trong thời gian dưới 30 ngày. Điều này làm giảm việc niêm yết ADU trên các trang web phổ biến như Airbnb và VRBO và quảng bá chúng như một phương tiện để tăng nguồn cung nhà ở cho nhu cầu đa dạng của cư dân trong quận. Một số thành phố có thể yêu cầu bạn nộp đơn hạn chế chuyển nhượng đồng ý rằng đơn vị sẽ không được sử dụng để cho thuê ngắn hạn.

Thuê ADU đi kèm với nhiều trách nhiệm, bao gồm hiểu luật nhà ở của địa phương và tiểu bang, thực hiện hợp đồng thuê, tìm và quản lý người thuê nhà và bảo trì tài sản cho thuê. Điều quan trọng là phải hiểu luật vì chúng có thể ảnh hưởng đến những thứ như tăng tiền thuê nhà trong tương lai, thay đổi mục đích sử dụng theo thời gian, trục xuất người thuê nhà và chuyển gia đình vào đơn vị.

Xem Sổ tay hướng dẫn của chúng tôi để biết các nguồn thông tin về việc hiểu luật cho thuê, quyền của người thuê nhà, v.v. và Bài tập để được trợ giúp về các điều khoản cho thuê của bạn.

Ngay khi quá trình kiểm tra cuối cùng hoàn tất, ADU của bạn đã sẵn sàng để chuyển đến! Đảm bảo các dịch vụ tiện ích được thiết lập, địa chỉ được thiết lập và các công tác chuẩn bị khác đã sẵn sàng. Xem bên dưới để biết thêm trách nhiệm của chủ nhà.

Trong khi nhà thầu sẽ chỉ đạo quá trình xây dựng, bạn sẽ có những trách nhiệm sau:

• Giữ liên lạc với nhà thầu của bạn và lên lịch kiểm tra.
• Thường xuyên đi qua khu vực thi công để giám sát chất lượng công trình và đảm bảo công trình đang tiến triển theo đúng mong đợi.
• Hãy chuẩn bị đưa ra quyết định về các chi tiết như đồ chiếu sáng, thiết bị và các vật liệu khác một cách kịp thời để nhà thầu của bạn có thể hoàn thành đúng tiến độ.
• Thực hiện theo hợp đồng mà bạn đã đồng ý, bao gồm mọi thay đổi được mô tả cụ thể trong biểu mẫu lệnh thay đổi.
• Mặc dù nhà thầu của bạn thường sẽ sắp xếp các cuộc kiểm tra thành phố hoặc tiện ích theo yêu cầu, nhưng với tư cách là chủ sở hữu bất động sản, bạn có trách nhiệm đảm bảo rằng các cuộc kiểm tra được tiến hành theo yêu cầu.

Xây dựng theo phương pháp truyền thống sẽ mất 6-12 tháng, mặc dù thời gian này sẽ thay đổi tùy thuộc vào đặc điểm cụ thể của dự án. Các giai đoạn xây dựng bao gồm:

• Chuẩn bị mặt bằng: 1-2 tháng
• Nền tảng: 1 tháng
• Tường, mái, cửa: 1-2 tháng
• Thợ sửa ống nước và điện: 1-2 tháng
• Cách nhiệt & vách thạch cao: ½-1 tháng
• Đồ đạc & hoàn thiện: 1-2 tháng
• Hoàn thiện: ½-2 tháng

Chi phí xây dựng cho ADU của bạn sẽ thay đổi đáng kể tùy thuộc vào sở thích cá nhân, điều kiện địa điểm, vị trí và nhiều yếu tố khác. Bất chấp suy nghĩ của nhiều người, ADU nhỏ hơn có thể có giá gần bằng ADU lớn hơn. Nhiều chi phí như móng, công trình nhà bếp và phòng tắm chỉ tăng nhẹ đối với ADU lớn hơn. Chi phí nhà bếp sẽ dao động từ 25.000–50.000 đô la với mỗi phòng tắm dao động từ 15.000–25.000 đô la.

Loại: Xây dựng mới, cả tách biệt và liền kề, có xu hướng đắt nhất. Việc cải tạo nhà để xe không rẻ hơn nhiều so với xây dựng mới nếu có. Việc cải tạo không gian nội thất (tầng hầm hoặc nơi khác) thường rẻ nhất.

Các yếu tố khác:

• Chất lượng hoàn thiện nội thất và tiện nghi
• Hình thức và chi tiết kiến trúc
• Mức độ nâng cấp tiện ích, kết cấu, cơ khí, điện và hệ thống ống nước cần thiết
• Yêu cầu nâng cấp địa điểm (vỉa hè, cống rãnh và nước)
• Có cần thiết phải lắp vòi phun nước không
• Cửa ra vào và cửa sổ có đáp ứng tiêu chuẩn thoát hiểm khẩn cấp không
• Độ phức tạp của lô đất (độ dốc, cây cối, đường đứt gãy, v.v.)

Nếu bạn không sử dụng công ty thiết kế/xây dựng, bạn sẽ cần tìm một nhà thầu để tiếp quản giai đoạn xây dựng ADU của mình.

Đầu tiên, bạn sẽ chào giá. Hãy xem Sổ tay hướng dẫn của chúng tôi để biết thêm chi tiết về những gì bạn muốn thấy trong một giá thầu, những tài liệu khác cần thu thập từ các nhà thầu tiềm năng và những gì cần tìm kiếm ở các ứng viên đấu thầu của bạn. Bạn sẽ muốn có ít nhất ba giá thầu để so sánh.

Khi bạn có giá thầu, bạn có thể bắt đầu lựa chọn nhà thầu của mình. Xem Sổ tay hướng dẫn của chúng tôi để biết thêm chi tiết về cách so sánh giá thầu và chọn tùy chọn tốt nhất cho bạn.

Trước khi thuê nhà thầu, hãy đảm bảo kiểm tra giấy phép và bảo hiểm của họ và khi họ đưa cho bạn hợp đồng, hãy xem xét mọi thứ thật cẩn thận. Xem Sổ tay hướng dẫn của chúng tôi để biết thêm chi tiết.

Trong hầu hết các trường hợp, luật tiểu bang không còn cho phép các thành phố và quận bình luận về các vấn đề phân vùng đã tồn tại từ trước không liên quan đến ADU. Ví dụ, bạn không nên nhận được bình luận về việc sửa chữa ngôi nhà chính hoặc hàng rào không liên quan đến ADU, trừ khi có vấn đề an toàn công cộng rõ ràng.

Một số thành phố có thể yêu cầu chủ nhà tăng dịch vụ hoặc đồng hồ đo để đáp ứng yêu cầu về công suất. Kiểm tra Quy định ADU địa phương và trao đổi với nhân viên để tìm hiểu thêm về các yêu cầu của địa phương đối với tiện ích.

Nộp đơn xin cấp phép khác nhau ở mỗi thành phố. Một số thành phố có cổng thông tin trực tuyến trong khi những thành phố khác yêu cầu nhiều bộ bản sao giấy trên nhiều kích cỡ giấy khác nhau. Một số thành phố yêu cầu một gói đơn xin cấp phép, trong khi các thành phố khác yêu cầu các quy trình riêng biệt từ các phòng Quy hoạch và Xây dựng. Kiểm tra với Thành phố của bạn để xác nhận quy trình và yêu cầu nộp đơn xin cấp phép và để biết chi tiết về tài liệu cấp phép.

Sau khi đã thống nhất thiết kế với kiến trúc sư/nhà thiết kế, bạn nên thảo luận với nhân viên Thành phố để họ có thể chỉ ra bất kỳ vấn đề nào trước khi bạn chuẩn bị đơn đăng ký.

Tùy thuộc vào thành phố, bạn có thể lên lịch hẹn để nói chuyện với người lập kế hoạch hoặc đến Quầy lập kế hoạch hoặc Trung tâm cấp phép. Để biết thông tin liên hệ, hãy xem Quy tắc và liên hệ của ADU địa phương .

Đây cũng là thời điểm tốt để liên hệ với các công ty tiện ích (nước, cống rãnh, khí đốt, v.v.) để hỏi về yêu cầu về cơ sở hạ tầng của họ và xác nhận phí kết nối và dịch vụ.

Hầu hết chủ nhà đều chọn làm việc với một số loại chuyên gia thiết kế để lập kế hoạch cho ADU của họ và hỗ trợ trong suốt quá trình. Việc thuê một chuyên gia ngay từ đầu quá trình thường là chìa khóa để ADU của bạn được phê duyệt nhanh chóng, quản lý hiệu quả và xây dựng tiết kiệm chi phí. Kinh nghiệm và sự phù hợp có liên quan sẽ rất quan trọng.

Có nhiều loại nhà thiết kế khác nhau, và họ có thể là kiến trúc sư, nhà xây dựng, "nhà thiết kế", thiết kế/xây dựng hoặc công ty mô-đun/tiền chế. Nếu bạn thuê một cá nhân hoặc nhóm người địa phương, họ có thể sẽ bắt đầu quy trình bằng cách đến thăm nhà bạn và nói chuyện với bạn về ý tưởng và mục tiêu của bạn. Nếu có vẻ phù hợp, họ sẽ chuẩn bị một đề xuất nêu chi tiết các dịch vụ và mức phí của họ. Các chuyên gia thường tính phí cho một cuộc tư vấn hoặc đề xuất ban đầu.

Lưu ý rằng nếu bạn không sử dụng kiến trúc sư được cấp phép để thiết kế ADU, bản thiết kế của bạn có thể cần phải được đóng dấu bởi một kỹ sư được cấp phép. Hãy kiểm tra với Thành phố của bạn ngay từ đầu.

Hãy xem Bài tập của chúng tôi để biết danh sách các câu hỏi dành cho kiến trúc sư hoặc nhà thiết kế tiềm năng, xem Thuật ngữ của chúng tôi để hiểu rõ hơn về các thuật ngữ và Sổ tay hướng dẫn để biết thêm chi tiết.

Thu nhập cho thuê là một lợi ích lớn khi có ADU hoặc JADU trên bất động sản của bạn – đối với nhiều người, nó mang lại sự linh hoạt trong ngân sách của họ hoặc cơ hội để tăng tiền tiết kiệm của họ. Nhìn chung, bạn không thể cho thuê ADU của mình trong thời gian ít hơn 30 ngày tại một thời điểm (ví dụ: AirBnB, Vrbo). Máy tính ADU của Quận Santa Clara có thể giúp bạn ước tính số tiền thu nhập cho thuê có thể được tạo ra từ đơn vị mới của bạn.

Nói chung là không. Bạn có thể cần ghi vào hạn chế trong giấy tờ sở hữu bất động sản rằng ADU không thể được bán riêng khỏi nhà chính. Kiểm tra Quy định ADU tại địa phương và liên hệ với Thành phố của bạn để tìm hiểu những hạn chế tại địa phương nào được áp dụng.

Việc thêm ADU có thể sẽ ảnh hưởng đến thuế tài sản và giá trị bán lại của ngôi nhà. Tuy nhiên, ngôi nhà chính của bạn sẽ không được đánh giá lại và thuế tài sản của bạn sẽ chỉ tăng dựa trên giá trị gia tăng của ADU. Ví dụ, nếu bạn xây dựng một ADU làm tăng thêm 150.000 đô la vào giá trị tài sản của bạn và mức thuế của bạn là 1%, thuế của bạn sẽ tăng 1% x 150.000 đô la hoặc 1.500 đô la mỗi năm.

Xây dựng JADU sẽ có tác động nhỏ hơn đáng kể đến giá trị được đánh giá. Trong một số trường hợp, thuế của bạn sẽ không tăng chút nào. Chia sẻ nhà cũng sẽ không làm tăng giá trị được đánh giá của ngôi nhà của bạn. Nhìn chung, việc cải tạo nhà để xe sẽ không làm tăng hóa đơn thuế của bạn nhiều như xây dựng mới, nhưng chúng cũng sẽ không tăng thêm nhiều giá trị.

Mỗi bất động sản sẽ cần được phân tích riêng để xác định giá trị gia tăng của ADU, vì vậy hãy liên hệ với Văn phòng thẩm định của Quận Santa Clara khi bạn đã có ý tưởng về kế hoạch của mình. Họ có thể cung cấp cho bạn ước tính sơ bộ về các tác động về thuế.

Việc thêm ADU cũng có thể ảnh hưởng đến thuế thu nhập của bạn. Điều này có thể khá phức tạp và tốt nhất là bạn nên thảo luận vấn đề này với cố vấn thuế.

Nếu bạn có vốn chủ sở hữu trong nhà của mình, một khoản tái cấp vốn rút tiền mặt hoặc khoản vay/hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) có thể phù hợp với bạn. Tài chính thường không khả dụng đối với những chủ nhà có thu nhập thấp và vốn chủ sở hữu nhà không đủ, nhưng kể từ tháng 1 năm 2023, Chương trình ADU của Cơ quan Tài chính Nhà ở California (Cal HFA) cung cấp khoản tài trợ lên tới 40.000 đô la cho những chủ nhà đủ điều kiện để hoàn trả chi phí trước khi phát triển ADU, bao gồm nhưng không giới hạn ở phí tác động. Để đủ điều kiện, chủ nhà phải có thu nhập thấp hoặc trung bình. Hãy đảm bảo kiểm tra xem có tiền hay không và bạn có đủ điều kiện hay không.

Nhiều chủ nhà sử dụng hỗn hợp các lựa chọn để tài trợ cho ADU của họ, bao gồm tiền tiết kiệm, tiền từ gia đình và/hoặc các khoản vay. Chúng tôi khuyến nghị bạn nên có khoản tài trợ trước khi bắt đầu xây dựng . Hãy chắc chắn tính đến thu nhập cho thuê tiềm năng vì điều đó sẽ giúp bạn trả nợ. Xem Sổ tay hướng dẫn và Bài tập của chúng tôi để biết thêm chi tiết về các lựa chọn tài trợ.

Máy tính ADU của Quận Santa Clara là nơi tuyệt vời để bắt đầu khi lập ngân sách. Máy tính này cung cấp ước tính sơ bộ về chi phí và thu nhập, đồng thời giúp bạn hiểu cách các lựa chọn có thể tác động đến ngân sách của bạn theo thời gian. Nhìn chung, sẽ rất hữu ích nếu bạn tránh đưa ra tổng ngân sách cố định trong đầu khi khám phá các lựa chọn của mình. Chi phí xây dựng ADU thường dao động từ 30.000 đô la cho một JADU cải tạo nội thất đơn giản đến hơn 400.000 đô la cho một ADU tách biệt lớn với lớp hoàn thiện cao cấp trên một lô đất sườn đồi. Chi phí cho mỗi foot vuông là một cách ước tính tốt, mặc dù chi phí này cũng có thể thay đổi — một giá trị tạm thời rất sơ bộ để bạn sử dụng là 400-550 đô la cho mỗi foot vuông cho chi phí xây dựng ("chi phí cứng") và chi phí thiết kế và phí ("chi phí mềm"), tùy thuộc vào thiết kế và vật liệu bạn đã chọn.

Xem thêm thông tin chi tiết về chi phí – bao gồm thiết kế, cấp phép và xây dựng – trong Sổ tay hướng dẫn ADU của chúng tôi.

\Chủ nhà có thể xây dựng cả ADU và JADU trên bất động sản của họ. Một số thành phố cho phép bạn xây dựng nhiều hơn. Bất động sản nhiều hộ gia đình có thể có nhiều ADU, tùy thuộc vào loại và các chi tiết khác của dự án. Liên hệ với nhân viên để biết thêm thông tin nếu quan tâm đến việc xây dựng ADU trên bất động sản nhiều hộ gia đình.

Đỗ xe không còn là vấn đề đáng lo ngại như trước nữa. JADU không yêu cầu chỗ đỗ xe. Kiểm tra Quy định của ADU tại địa phương và trao đổi với nhân viên của bạn để xem ADU có yêu cầu chỗ đỗ xe không. Không cần chỗ đỗ xe mới nếu ADU:

1. Trong vòng ½ dặm đi bộ đến trạm giao thông công cộng (bao gồm cả phà);
2. Trong một khu vực có ý nghĩa về mặt kiến trúc hoặc lịch sử;
3. Giấy phép đỗ xe trên đường là bắt buộc và không được cung cấp cho người đỗ xe trong ADU;
4. Nằm trong một khối nhà có thể đi chung xe, hoặc
5. Được xây dựng như một phần của ngôi nhà mới.

Kiểm tra Quy định của ADU địa phương để xem loại bãi đậu xe nào được yêu cầu.

Nhìn chung, không thể thuê ADU và JADU trong thời gian ít hơn 30 ngày.

Chủ sở hữu JADU cần sống trong đơn vị chính hoặc JADU – và điều này có thể cần được ghi lại trong hạn chế chuyển nhượng cho bất động sản. Bạn cũng có thể được yêu cầu sống trong bất động sản nếu nó bao gồm ADU. Kiểm tra Quy tắc ADU địa phương và trao đổi với nhân viên sớm để tìm hiểu.

Theo luật của tiểu bang, các quy tắc về khoảng lùi, phạm vi bao phủ lô đất và yêu cầu về không gian mở không thể hạn chế bạn xây dựng một ADU rộng 800 foot vuông, miễn là ADU có khoảng lùi ít nhất là 4 foot và không cao quá 16 foot. Khoảng lùi phía trước cũng không thể hạn chế bạn xây dựng một ADU rộng 800 foot vuông, nghĩa là ADU có thể ở sân trước – nhưng chỉ khi không thể đặt ở phía sau hoặc bên hông.

Theo luật của tiểu bang, bạn có thể xây dựng ADU rộng tới 800 foot vuông, miễn là nó không cao quá 16 foot và khoảng lùi phía sau và bên hông là 4 foot trở lên. Nếu không, giới hạn kích thước phụ thuộc vào tài sản của bạn và các quy định tại địa phương . Không có chỗ phía sau hoặc bên cạnh ngôi nhà chính của bạn? Bạn có thể xây dựng nó trong sân trước của mình.

ADU và JADU được phép xây dựng ở tất cả các khu dân cư và khu hỗn hợp, ngoại trừ một số trường hợp ngoại lệ vì lý do an toàn, giao thông và nước.

Chủ nhà có thể chuyển đổi các công trình xây dựng hợp pháp (gara, chuồng trại, xưởng nghệ thuật, v.v.) thành ADU. JADU có thể được chuyển đổi từ gara liền kề (nhưng không phải là gara tách biệt). Nếu bạn phá dỡ gara hoặc công trình khép kín khác và xây dựng ADU thay thế, ADU có thể có cùng diện tích nếu có cùng kích thước và chiều cao với công trình mà nó thay thế. Bạn có thể cần cung cấp bãi đậu xe thay thế; hãy kiểm tra Quy định ADU tại địa phương hoặc biết thêm chi tiết.

Nếu bạn có kế hoạch thay thế một gara tách biệt bằng ADU, bạn không cần xin giấy phép phá dỡ và thông báo công khai nếu bạn có giấy phép ADU (trừ khi nó nằm trong một khu vực có ý nghĩa về mặt kiến trúc và lịch sử). Hãy hỏi nhân viên để biết các chính sách khác liên quan đến gara.

Lưu ý rằng các ADU chuyển đổi gara có thể yêu cầu các rào cản độ ẩm đáng kể và các yếu tố thiết kế khác để đáp ứng các quy định xây dựng.

Trong hầu hết các trường hợp, có! ADU và JADU được phép ở tất cả các khu vực gia đình đơn lẻ và hỗn hợp. Nếu các tòa nhà dân cư được phép, ADU cũng gần như luôn được phép (trừ một số trường hợp ngoại lệ về an toàn, giao thông và nước).

Bạn không bắt buộc phải nói với hàng xóm về ADU của mình, nhưng luôn là một ý tưởng hay khi trao đổi với họ ngay từ đầu quá trình. Dự án của bạn sẽ diễn ra suôn sẻ hơn nếu họ được thông báo và họ có thể có những ý tưởng tuyệt vời cho dự án của bạn!

Nếu bạn sống trong một Hiệp hội chủ nhà hoặc khu phố (HOA), hãy trao đổi với đại diện hoặc hội đồng quản trị của bạn ngay từ đầu quá trình. Họ không thể ngăn cản bạn xây dựng hoặc thuê ADU, nhưng họ có thể có các hướng dẫn mà bạn cần biết về thiết kế và xây dựng. Tùy thuộc vào nơi bạn sống, nhân viên có thể yêu cầu xem đánh giá bằng văn bản từ HOA của bạn.

Xây dựng ADU là một khoản đầu tư về thời gian cũng như tiền bạc. Hầu hết các dự án mất một đến hai năm để hoàn thành. Thông thường, chủ nhà mất một đến ba tháng để bắt đầu và tập hợp nhóm của họ, sau đó mất một đến sáu tháng để phát triển kế hoạch, gặp gỡ nhân viên và nộp đơn. Tùy thuộc vào loại giấy phép được yêu cầu, số vòng đánh giá cần thiết và tốc độ phản hồi bình luận của chủ nhà và nhóm dự án của họ, sẽ mất một đến sáu tháng để xin được giấy phép. Việc xây dựng thường mất sáu đến mười hai tháng.

Nơi tốt nhất để bắt đầu là suy nghĩ về những gì bạn muốn, hiểu mục tiêu và mối quan tâm của bạn, và xem xét các ADU khác để lấy cảm hứng. Khi bạn đã có một số ý tưởng trong đầu, bạn có thể cân nhắc ngân sách của mình và chuyển sang Học các quy tắc để tìm ra những gì bạn có thể xây dựng trên tài sản của mình.

Bạn cũng có thể sử dụng tài nguyên Process-At-A-Glance của chúng tôi để biết tổng quan về các bước và một số vấn đề ban đầu cần cân nhắc khi bắt đầu.