圣克拉拉县规划协作项目

所有常见问题

本网站将引导您了解 ADU 过程的每个部分,从收集最初的灵感和了解您可以建造什么,到建造、成为房东或搬入新居。

您还可以使用我们的 “流程概览 “资源,了解流程概述以及开始时需要考虑的一些初步问题。

现场建造/传统建造: 传统建造的 ADU 是根据您的喜好和房产专门设计和建造的,并在现场建造(”贴地建造”)。 这种方案允许在整个施工过程中进行大量定制和较小的改动。

预制/板式/模块化: 这些 ADU 部分或大部分是在工厂建造的,然后运到你的场地组装起来。 有时,公司会在费用中包含所有服务(”交钥匙”),包括帮助办理许可证和所有现场施工任务(如打地基、接通水电等)。 其他时候,您需要聘请更多的专业人员来帮忙。

附属住宅单元 (ADU) 有多种形状和大小,但都是独立的住宅,通常比主住宅小,在法律上属于同一房产的一部分。 这些房屋必须有厨房、浴室和睡觉的地方,面积一般从 500 平方英尺以下的单间到 1000 平方英尺的多卧室房屋不等。

初级附属住宅单元 (JADU) 位于住宅(或附属车库)的占地面积内,面积小于 500 平方英尺。 它们可以与主住宅共用一个卫生间和/或有一个高效厨房(一般只有一个水槽、较小的电器和台面)。 在大多数情况下,业主必须住在主住宅或 JADU 内。

现在,州法律允许房主在自己的房产上同时拥有一个 JADU 和一个普通的 ADU。

不 一般来说,J/ADU 的租期不得少于 30 天。 这就阻止了在 Airbnb 和 VRBO 等热门网站上列出 ADU,并将其作为增加住房存量的一种手段加以推广,以满足郡内居民的不同需求。 有些城市可能会要求您提交一份契约限制,同意该单位不得用于短期出租。

出租 ADU 需要承担很多责任,包括了解当地和各州的住房法律、执行租约、寻找和管理租户以及维护出租物业。 了解这些法律非常重要,因为它们可能会影响到未来的租金增长、随着时间的推移改变用途、驱逐租户以及将家人迁入该单元。

请参阅我们的《指南》,了解有关租赁法律、租户权利等方面的资源,以及我们的《练习 》,帮助您了解租赁条款。

一旦完成最终检查,您的 ADU 即可入住! 确保公用事业服务已开通,地址已确定,其他准备工作也已就绪。 有关房东的更多责任,请参阅下文。

承包商将领导施工过程,而您将承担以下责任:

  • 与承包商保持联系,并制定检查时间表。
  • 定期巡视施工区域,监督工程质量,确保工程进度符合您的预期。
  • 请做好准备,及时就灯具、电器和其他材料等细节做出决定,以便您的承包商能够按时完工。
  • 遵循您同意的合同,包括变更单中具体描述的任何变更。
  • 尽管您的承包商通常会安排所需的城市或公用设施检查,但作为业主,您有责任确保检查按要求进行。

传统的施工时间为 6-12 个月,但根据项目的具体情况会有所不同。 施工阶段包括

  • 场地准备1-2 个月
  • 基金会:1 个月
  • 墙壁、屋顶、门:1-2 个月
  • 管道和电气:1-2 个月
  • 隔热材料和干墙: ½-1 个月
  • 装置和饰面:1-2 个月
  • 最后润色:½-2 个月

ADU 的建筑成本会因个人喜好、场地条件、位置和许多其他因素的不同而有很大差异。 尽管很多人认为,小型 ADU 的成本可能与大型 ADU 几乎相同。 对于规模较大的 ADU 而言,地基、厨房和浴室工程等许多费用只会略有增加。 厨房费用从 25,000 美元到 50,000 美元不等,每个卫生间的费用从 15,000 美元到 25,000 美元不等。

类型:新建建筑(包括独立式和附带式)往往最昂贵。 车库改建并不比新建建筑便宜多少。 室内空间(地下室或其他)的改建通常是最便宜的。

其他因素

  • 内部装修和设施的质量
  • 建筑形式和细节
  • 需要对公用设施、结构、机械、电气和管道进行升级的范围
  • 所需的场地升级(人行道、下水道和供水系统)
  • 是否需要水喷淋设施
  • 门窗是否符合紧急出口标准
  • 地块复杂性(坡度、树木、断层线等)

如果您没有使用设计/建造公司,您将需要找到一个承包商来接手 ADU 的施工阶段。

首先是招标。 有关您希望在投标书中看到的内容、需要从潜在承包商处收集的其他文件以及在投标候选人中需要注意的事项的更多详情,请参阅我们的指南。 您至少需要获得三份投标书,以便进行比较。

拿到标书后,就可以开始选择承包商了。 有关如何比较投标和选择最适合您的方案的详细信息,请参阅我们的指南

在雇用承包商之前,请务必检查他们的执照和保险,当他们向您出示合同时,请仔细审查所有内容。 更多详情,请参阅我们的指南

在大多数情况下,州法律不再允许市县就与 ADU 无关的已有分区问题发表意见。 例如,除非存在明显的公共安全问题,否则您不应该收到有关纠正主房或与 ADU 无关的围栏的意见。

有些城市可能会要求房主扩大服务范围或计量表,以满足容量要求。 查看当地的 ADU 规则,并与工作人员交谈,了解当地对公用设施的更多要求。

每个城市提交申请的方式都不同。 有的有在线门户网站,有的则要求提供多套不同尺寸的纸质副本。 有些城市只要求一套申请材料,而有些城市则要求规划和建筑部门分别进行处理。 请向您所在的城市咨询,以确认申请流程和要求,并了解有关许可证材料的详细信息。

一旦您与建筑师/设计师确定了设计方案,最好与市政工作人员讨论一下,以便他们在您准备申请之前指出任何问题。

根据城市的不同,您可以预约与规划师交谈,也可以走进规划柜台或许可证中心。 有关联系信息,请参阅 “当地 ADU 规则和联系方式“。

这也是与公用事业机构(供水、排污、煤气等)联系的好时机,以询问他们对基础设施的要求,并确认连接和服务费用。

大多数房主选择与某种类型的专业设计人员合作来规划他们的 ADU,并在整个过程中提供帮助。 在整个过程中,尽早聘请专业人士往往是让你的 ADU 快速获批、高效管理和经济高效地建造的关键。 相关经验和合适的职位至关重要。

设计师有多种类型,他们可能是建筑师、建筑商、”设计师”、设计/建造或模块/预制公司。 如果您聘请的是当地的个人或团队,他们很可能会首先登门拜访,与您讨论您的想法和目标。 如果看起来很合适,他们会准备一份建议书,详细说明他们的服务和费用。 专业人士通常会对初次咨询或建议收取费用。

请注意,如果您没有使用持证建筑师来设计您的 ADU,您的图纸可能需要由持证工程师盖章。 请尽早向您所在的城市咨询。

请参阅我们的练习,了解向潜在建筑师或设计师提出的问题清单;请参阅我们的术语表,了解术语的含义;还请参阅我们的指南,了解更多详情。

租金收入是在您的房产上设置 ADU 或 JADU 的一大好处–对许多人来说,租金收入为他们的预算提供了灵活性,或为他们的储蓄提供了增长的机会。 一般情况下,您的 ADU 每次出租时间不得少于 30 天(如 AirBnB、Vrbo)。 圣克拉拉县 ADU 计算器可以帮助您估算新单元可以带来多少租金收入。

一般不会。 您可能需要在房产契约限制中记录 ADU 不能与主住宅分开出售。 查看当地的 ADU 规则并联系您所在的城市,了解当地适用的限制条件。

增加一个 ADU 可能会影响您的房产税和房屋的转售价值。 但是,您的主要房屋不会被重新评估,您的房产税只会根据您的 ADU 的增值而增加。 例如,如果您建造了一个 ADU,使您的房产价值增加了 150,000 美元,而您的税率为 1%,那么您的税收将增加 1% x 150,000 美元,即每年 1,500 美元。

建设联合评估单元对评估价值的影响要小得多。 在某些情况下,您的税款根本不会增加。 房屋共享也不会增加您房屋的评估价值。 一般来说,车库改建不会像新建建筑那样增加您的税费,但也不会像新建建筑那样增加价值。

每处房产都需要进行一对一的分析,以确定 ADU 的附加值,因此,一旦您有了自己的计划,请联系圣克拉拉县评估员办公室。 他们或许能为您提供税务影响的粗略估算。

增加一个 ADU 可能也会影响您的所得税。 这可能相当复杂,最好与税务顾问讨论这些问题。

如果您拥有房屋净值,那么套现再融资或房屋净值贷款/信用额度(HELOC)可能适合您。 收入较低、房屋净值不足的房主通常无法获得融资,但截至 2023 年 1 月 加州住房金融局(Cal HFA)ADU 计划 为符合条件的房主提供最高 4 万美元的补助金,用于偿还 ADU 开发前的费用,包括但不限于影响费。 房主必须是中低收入者才有资格申请。 请务必查看是否有可用资金以及您是否符合条件。

许多房主采用多种方式为其 ADU 筹集资金,包括储蓄、家庭资金和/或贷款。我们强烈建议您在开工前就准备好资金。 请务必将潜在的租金收入考虑在内,因为这将有助于您偿还贷款。 有关融资方案的更多详情,请参阅我们的指南和练习

圣克拉拉县 ADU 计算器是编制预算的一个很好的起点。 它提供了对成本和收入的粗略估算,并将帮助您了解随着时间的推移,选择会如何影响您的预算。 一般来说,在探索各种选择的过程中,避免在头脑中形成一个固定的预算总额是很有帮助的。建造一个 ADU 的成本通常从简单的室内改装 JADU 的 3 万美元到山坡地上带有高端装修的大型独立 ADU 的 40 多万美元不等。 每平方英尺的成本是一个很好的估算方法,不过这也会有变化,一个非常粗略的估算方法是每平方英尺的建筑成本(”硬成本”)以及设计和费用(”软成本”)为 400-550 美元,具体取决于你的设计和你选择的材料。

有关成本的更多详情,包括设计、许可和施工,请参阅我们的《ADU 指南》

房主可以在自己的房产上同时建造 ADU 和 JADU。 有些城市允许您建造更多的建筑。 如果有意在多户房产上建造 ADU,请联系工作人员获取更多信息。

与过去相比,停车问题已不那么令人担忧。 JADU 不需要停车位。 查看当地的 ADU 规则,并与您的员工沟通,了解 ADU 是否需要停车。 如果有 ADU,则无需新建停车场:

  1. 步行半英里内即可到达公交站点(包括轮渡);
  2. 在具有建筑或历史意义的区域内;
  3. 路边停车许可证是必需的,但不提供给 ADU 住户;
  4. 位于汽车共享通道的一个街区之内,或
  5. 作为新住宅的一部分建造。

查看当地的 ADU 规则,了解可能需要哪些停车位。

一般来说,ADU 和 JADU 一次出租的时间不能少于 30 天。

JADU 的业主必须居住在主单元或 JADU 内,这一点可能需要记录在房产的契约限制中。 如果房产中包含 ADU,您可能还需要住在该房产中。 查看当地的 ADU 规则,并尽早与工作人员沟通以了解情况。

根据州法律,只要 ADU 的后退距离至少为 4 英尺,高度不超过 16 英尺,有关后退、地块覆盖率和开放空间要求的规定就不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU。 前院后退也不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU,这意味着 ADU 可以建在前院,但前提是后院或侧院无法建造。

根据州法律,只要高度不超过 16 英尺,后退和侧退达到或超过 4 英尺,您就可以建造面积不超过 800 平方英尺的 ADU。 否则,大小限制取决于您的房产和当地的规定。 主屋后面或旁边没有房间? 您可以把它建在自家前院。

所有住宅区和混合用途区都允许设置 ADU 和 JADU,但安全、交通和水源区除外。

房主可以将合法建造的建筑(车库、谷仓、艺术工作室等)改建为 ADU。 JADU 可以由连体车库改建而成(但不能是独立车库)。 如果您拆除了车库或其他封闭式建筑,并在原处建造了一个 ADU,如果该 ADU 的大小和高度与所取代的建筑相同,则可以使用相同的占地面积。 您可能需要提供替代停车位;请查阅当地的 ADU 规则或了解更多详情。

如果您计划用 ADU 取代独立车库,如果您已获得 ADU 许可,则不需要拆迁许可和公示(除非该车库位于具有建筑和历史意义的地区)。 向工作人员咨询其他与车库相关的政策。

请注意,车库改建的 ADU 可能需要大量的防潮层和其他设计元素,以符合建筑规范。

几乎在所有情况下都是如此! 所有单户住宅区和混合用途区都允许设置 ADU 和 JADU。 如果允许建造住宅楼,那么也几乎总是允许建造 ADU(安全、交通和用水方面的例外情况有限)。

您不需要将您的 ADU 告诉您的邻居,但在此过程中尽早与他们沟通始终是个好主意。 如果他们能及时了解情况,您的项目就会进行得更顺利,而且他们可能会为您的项目出谋划策!

如果您居住在邻里协会或业主协会 (HOA),请尽早与您的代表或董事会沟通。 他们不能阻止您建造或出租 ADU,但他们可能会有您需要了解的设计和建造指南。 根据您的居住地,工作人员可能会要求您出示房屋协会的书面审查。

建造 ADU 既是时间投资,也是金钱投资。 大多数项目需要一到两年的时间才能完成。 通常情况下,房主需要一到三个月的时间开始工作并组建团队,然后需要一到六个月的时间制定计划、与工作人员会面并提交申请。 根据所需的许可证、需要多少轮审查以及房主及其项目团队对意见的回应速度,获得许可证需要一到六个月的时间。 施工通常需要六到十二个月。

最好的起点是思考自己想要什么,了解自己的目标和关注点,并从其他 ADUs 中汲取灵感。 一旦您有了一些想法,就可以考虑您的预算,进而学习规则,找出您可以在您的房产上建造什么。

您还可以使用我们的 “流程概览 “资源,了解各个步骤的概况以及开始时需要考虑的一些初步问题。

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