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阿杜101
網站將引導您完成 ADU 流程的每個部分，從收集最初的靈感、了解您可以透過建造建造什麼、到成為房東或搬入。
您也可以使用我們的流程概覽資源來概述流程以及開始時需要考慮的一些初始問題。
附屬住宅單元 (ADU)有多種形狀和大小，但始終是一個獨立的住宅，通常小於主住宅，並且在法律上屬於同一房產的一部分。他們必須有廚房、浴室和睡覺的地方，通常範圍從 500 以下的單間公寓到 1,000 平方英尺的多間臥室住宅。
小型附屬住宅單元 (JADU)位於您家（或附屬車庫）的佔地面積內，且面積小於 500 平方英尺。他們可以與主屋共用一間浴室和/或擁有一個高效廚房（通常是水槽、較小的電器和櫃檯）。在大多數情況下，業主必須居住在主屋或 JADU 內。
州法律現在允許房主在其房產上同時擁有 JADU 和常規 ADU。
添加 ADU 可能會影響您的財產稅和房屋的轉售價值。但是，您的主要房屋不會被重新評估，您的財產稅只會根據您的 ADU 的增值而增加。例如，如果您建造的 ADU 為您的財產價值增加了 150,000 美元，並且您的稅率為 1%，則您的稅款將增加 1% x 150,000 美元，即每年 1,500 美元。
建立 JADU 對評估價值的影響要小得多。在某些情況下，您的稅金根本不會增加。房屋共享也不會增加您房屋的評估價值。一般來說，車庫改建不會像新車庫那樣增加您的稅單，但它們也不會增加那麼多的價值。
每個房產都需要一對一的分析，以確定 ADU 的附加價值，因此，一旦您了解了您的計劃，請聯繫聖克拉拉縣評估員辦公室。他們也許能夠為您提供稅務影響的粗略估計。
添加 ADU 也可能會影響您的所得稅。這可能相當複雜，最好與稅務顧問討論這些問題。
入門
建造 ADU 是一項時間和金錢的投資。大多數項目需要一到兩年才能完成。通常，房主需要一到三個月的時間來開始並組建團隊，然後需要一到六個月的時間來製定計劃、與工作人員會面並提交申請。根據所需的許可證、需要多少輪審查以及房主及其專案團隊回覆意見的速度，獲得許可證需要一到六個月的時間。施工通常需要六到十二個月。
您不需要告訴鄰居您的 ADU，但在過程的早期與他們溝通總是一個好主意。如果他們隨時了解情況，您的專案將會運作得更順利，並且他們可能會對您的專案有很好的想法！
如果您居住在鄰裡協會或房主協會 (HOA) 中，請在此過程的早期與您的代表或董事會交談。他們無法阻止您建造或租賃 ADU，但他們可能有您需要了解的設計和施工指南。根據您居住的地方，工作人員可能會要求查看您的 HOA 的書面評論。
現場建造/傳統：傳統建造的 ADU 是專門根據您的喜好和財產設計和建造的，並在現場建造（“現場建造”）。此選項允許在整個建置過程中進行大量自訂和較小的更改。
預製/面板化/模組化：這些 ADU 部分或大部分在工廠建造，然後運送到您的現場進行組裝。有時，公司會在其費用中包含所有服務（「交鑰匙」），包括許可方面的幫助和所有現場施工任務（例如，奠定基礎、公用設施連接等）。其他時候，您需要聘請額外的專業人員來提供協助。
學習規則
幾乎在所有情況下，是的！所有單戶住宅和混合用途區域均允許使用 ADU 和 JADU。如果允許住宅建築，那麼 ADU 幾乎也總是允許的（除了安全、交通和水方面的有限例外）。
房主可以將合法建造的建築物（車庫、穀倉、藝術工作室等）改造成 ADU。 JADU 可以從附屬車庫改裝（但不能分開）。如果您拆除車庫或其他封閉結構並在其位置建造 ADU，則如果 ADU 與要替換的結構的尺寸和高度相同，則 ADU 可以具有相同的佔地面積。您可能需要提供替代停車位；查看本地 ADU 規則或更多詳細資訊。
如果您打算用 ADU 替換獨立車庫，並且您擁有 ADU 許可證，則不需要拆除許可證和公告（除非位於具有建築和歷史意義的地區）。請諮詢工作人員以了解其他與車庫相關的政策。
請注意，車庫改建 ADU 可能需要大量防潮層和其他設計元素，以滿足建築規範。
所有住宅區和混合用途區都允許使用 ADU 和 JADU，但出於安全、交通和水的原因，有有限的例外。
根據州法律，您最多可以建造 800 平方英尺的 ADU，只要其高度不超過 16 英尺，並且後部和側面的退縮長度為 4 英尺或以上。否則，尺寸限制取決於您的財產和當地規則。您的主屋後面或旁邊沒有空間嗎？您可以將其建在您的前院。
根據州法律，有關後退、地塊覆蓋和開放空間要求的規則不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU，只要 ADU 的後退至少為 4 英尺且高度不超過 16 英尺。前面的挫折也不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU，這意味著 ADU 可以位於前院 - 但前提是無法在後面或側面放置。
JADU 業主需要居住在主要單位或 JADU 中，這可能需要記錄在房產契約限制中。如果該房產包含 ADU，您可能還需要居住在該房產上。檢查當地 ADU 規則並儘早與工作人員交談以找出答案。
一般來說，ADU 和 JADU 的租賃時間一次不能少於 30 天。
停車問題比以前少了很多。 JADU 不需要停車位。查看當地 ADU 規則並與您的員工聯繫，以了解 ADU 是否需要停車。如果 ADU 符合以下條件，則不需要新的停車位：
- 步行 0.5 英里即可到達公共交通（包括渡輪）；
- 在具有重要建築或歷史意義的地區內；
- 需要路邊停車許可證，但不會向 ADU 的佔用者提供；
- 位於汽車共享通道的一個街區內，或
- 作為新住宅的一部分建造。
查看當地 ADU 規則，以了解可能需要哪些停車位。
\房主可以在自己的房產上建造 ADU 和 JADU。有些城市允許你建造更多。多戶住宅可以有多個 ADU，具體取決於項目的類型和其他詳細資訊。如果有興趣在多戶住宅上建造 ADU，請聯絡工作人員以了解更多資訊。
預算與財務
聖克拉拉縣 ADU 計算器是製定預算的一個很好的起點。它提供了成本和收入的粗略估計，並將幫助您了解選擇如何隨著時間的推移影響您的預算。一般來說，當您探索選擇時，避免頭腦中有一個固定的預算總額是有幫助的。 ）不等。每平方英尺成本是一個很好的估算方法，儘管這也可能會有所不同- 您可以使用的一個非常粗略的佔位符是每平方英尺400-550 美元，用於建築（“硬成本”）以及設計和費用（“軟成本”） ，取決於您的設計和您選擇的材料。
請參閱我們的ADU 指南，以了解有關成本的更多詳細信息，包括設計、許可和施工。
許多房主使用多種選擇來為其 ADU 融資，包括儲蓄、家庭資金和/或貸款。強烈建議您在施工開始前準備好融資。請務必考慮潛在的租金收入，因為這將幫助您償還貸款。有關融資選項的更多詳細信息，請參閱我們的指南和練習。
如果您擁有房屋淨值，現金再融資或房屋淨值貸款/信用額度 (HELOC) 可能適合您。收入較低且房屋淨值不足的房主通常無法獲得融資，但自 2023 年 1 月起，加州住房金融局 (Cal HFA) ADU 計劃向符合條件的房主提供高達40,000 美元的補助金，用於報銷ADU 預開發費用，包括但不限於影響費。為了符合資格，房主必須是低收入或中等收入。請務必檢查是否有可用資金以及您是否符合資格。
添加 ADU 可能會影響您的財產稅和房屋的轉售價值。但是，您的主要房屋不會被重新評估，您的財產稅只會根據您的 ADU 的增值而增加。例如，如果您建造的 ADU 為您的財產價值增加了 150,000 美元，並且您的稅率為 1%，則您的稅款將增加 1% x 150,000 美元，即每年 1,500 美元。
建立 JADU 對評估價值的影響要小得多。在某些情況下，您的稅金根本不會增加。房屋共享也不會增加您房屋的評估價值。一般來說，車庫改建不會像新車庫那樣增加您的稅單，但它們也不會增加那麼多的價值。
每個房產都需要一對一的分析，以確定 ADU 的附加價值，因此，一旦您了解了您的計劃，請聯繫聖克拉拉縣評估員辦公室。他們也許能夠為您提供稅務影響的粗略估計。
添加 ADU 也可能會影響您的所得稅。這可能相當複雜，最好與稅務顧問討論這些問題。
一般不會。您可能需要在房產契據中記錄 ADU 不能與主要住宅分開出售。查看當地 ADU 規則並聯絡您所在的城市，以了解當地適用的限制。
租金收入是在您的房產上擁有 ADU 或 JADU 的主要好處 - 對於許多人來說，它提供了預算的靈活性或增加儲蓄的機會。一般來說，您的 ADU 租賃時間一次不能少於 30 天（例如 AirBnB、Vrbo）。聖克拉拉縣 ADU 計算器可以幫助您估算您的新單位可以產生多少租金收入。
設計
大多數房主選擇與某種類型的設計專業人士合作來規劃他們的 ADU 並在整個過程中提供協助。在流程的早期引入專業人員通常是讓您的 ADU 快速獲得批准、高效管理和經濟高效建造的關鍵。相關經驗和適應性至關重要。
設計師有多種類型，他們可能是建築師、建造商、「設計師」、設計/建造或模組化/預製公司。如果您要雇用本地個人或團隊，他們可能會透過拜訪您的家並與您討論您的想法和目標來開始這個過程。如果看起來很匹配，他們將準備一份詳細說明其服務和費用的提案。專業人士通常會針對初步諮詢或建議收取費用。
請注意，如果您沒有使用持證建築師來設計 ADU，您的計劃可能需要由持證工程師蓋章。儘早與您所在的城市聯繫。
請參閱我們的練習，了解向潛在建築師或設計師詢問的問題列表，查看我們的術語表，了解清楚的術語，並參閱我們的指南，以了解更多詳細資訊。
一旦您與建築師/設計師確定了設計，最好與市政府工作人員討論，以便他們可以在您準備申請之前指出任何問題。
根據城市的不同，您也許可以預約與規劃師交談或前往規劃櫃檯或許可證中心。有關聯絡信息，請參閱本地 ADU 規則和聯絡資訊。
這也是聯繫公用事業機構（水、下水道、天然氣等）詢問其基礎設施需求並確認連接和服務費用的好時機。
現場建造/傳統：傳統建造的 ADU 是專門根據您的喜好和財產設計和建造的，並在現場建造（“現場建造”）。此選項允許在整個建置過程中進行大量自訂和較小的更改。
預製/面板化/模組化：這些 ADU 部分或大部分在工廠建造，然後運送到您的現場進行組裝。有時，公司會在其費用中包含所有服務（「交鑰匙」），包括許可方面的幫助和所有現場施工任務（例如，奠定基礎、公用設施連接等）。其他時候，您需要聘請額外的專業人員來提供協助。
允許
每個城市提交申請的方式都不同。有些有線上門戶，而有些則要求提供多套不同尺寸紙張的紙本副本。有些城市需要一個申請包，而其他城市則需要規劃和建造部門的單獨流程。請諮詢您所在的城市，以確認申請流程和要求以及有關許可證資料的詳細資訊。
一些城市可能要求房主擴大服務和/或電錶以滿足容量要求。查看當地 ADU 規則並與工作人員交談，以了解有關當地公用事業要求的更多資訊。
在大多數情況下，州法律不再允許市縣對與 ADU 無關的現有分區問題發表評論。例如，除非有明顯的公共安全問題，否則您不應收到有關改正與住宅單元無關的主屋或圍欄的評論。
建造
附屬住宅單元的建造成本將根據個人喜好、場地條件、位置和許多其他因素而有很大差異。儘管許多人認為如此，較小的 ADU 的成本可能與較大的 ADU 幾乎相同。對於較大的 ADU，許多成本（例如地基、廚房和浴室工程）僅略有增加。廚房費用為 25,000 美元至 50,000 美元，每間浴室費用為 15,000 美元至 25,000 美元。
類型：新建的建築，無論是獨立式或連體式，往往是最昂貴的。車庫改建並不比新車庫便宜多少。室內空間（地下室或其他）的改造通常是最便宜的。
其他因素：
- 室內裝潢工程和設施的品質
- 建築形式和細節
- 所需的公用設施、結構、機械、電氣和管道升級程度
- 所需場地升級（人行道、下水道和供水）
- 是否需要灑水裝置
- 門窗是否符合緊急出口標準
- 地塊複雜性（坡度、樹木、斷層線等）
傳統施工需要 6 至 12 個月，但這會根據專案的具體情況而有所不同。施工階段包括：
- 場地準備：1-2個月
- 基礎：1個月
- 牆壁、屋頂、門：1-2個月
- 管道和電氣：1-2個月
- 隔熱乾牆： ½-1 個月
- 固定裝置和飾面：1-2個月
- 最後潤飾：½-2 個月
雖然您的承包商將領導施工過程，但您將承擔以下責任：
- 與您的承包商保持聯繫並製定入住時間表。
- 定期巡視施工區域以監控工作品質並確保工作以您預期的方式進行。
- 準備好及時就細節（燈具、電器和其他材料）做出決定，以便您的承包商能夠按計劃進行。
- 遵守您同意的合同，包括變更單中具體描述的任何變更。
- 儘管您的承包商通常會安排所需的城市或公用設施檢查，但作為業主，您有責任確保按要求進行檢查。
現場建造/傳統：傳統建造的 ADU 是專門根據您的喜好和財產設計和建造的，並在現場建造（“現場建造”）。此選項允許在整個建置過程中進行大量自訂和較小的更改。
預製/面板化/模組化：這些 ADU 部分或大部分在工廠建造，然後運送到您的現場進行組裝。有時，公司會在其費用中包含所有服務（「交鑰匙」），包括許可方面的幫助和所有現場施工任務（例如，奠定基礎、公用設施連接等）。其他時候，您需要聘請額外的專業人員來提供協助。
入住及出租
最終檢查完成後，您的 ADU 就可以入住了！確保公用事業服務已設定、地址已確定且其他準備工作已到位。請參閱下文以了解作為房東的更多責任。
不可以。這阻礙了 ADU 在 Airbnb 和 VRBO 等熱門網站上的上市，並提倡將其作為增加住房存量以滿足縣居民多樣化需求的一種手段。某些城市可能會要求您提交契約限制，並同意該單位不會用於短期租賃。