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阿杜101
该网站将引导您了解 ADU 流程的每个部分，从收集最初的灵感、了解您可以通过施工建造什么以及成为房东或搬入。
您还可以使用我们的“流程概览”资源来概述流程以及在开始时需要考虑的一些初步问题。
附属住宅单元 (ADU)有多种形状和大小，但都是独立的住宅，通常比主屋小，在法律上属于同一房产的一部分。附属住宅必须有厨房、浴室和睡觉的地方，通常从 500 平方英尺以下的单间公寓到 1,000 平方英尺的带多个卧室的住宅不等。
小型附属住宅单元 (JADU)位于您家（或附属车库）的占地面积内，面积小于 500 平方英尺。它们可以与主屋共用一间浴室和/或拥有一间高效厨房（通常有水槽、小型电器和柜台）。JADU 的建造成本通常要低得多。在大多数情况下，业主必须住在主屋或 JADU 内。
州法律现在允许房主在自己的房产上同时拥有 JADU 和普通 ADU。
增加 ADU 可能会影响您的房产税和房屋的转售价值。但是，您的主要房屋不会被重新评估，并且您的房产税只会根据 ADU 的增值而增加。例如，如果您建造的 ADU 为您的房产价值增加了 150,000 美元，并且您的税率为 1%，那么您的税款将增加 1% x 150,000 美元，即每年 1,500 美元。
建造 JADU 对评估价值的影响要小得多。在某些情况下，您的税款根本不会增加。房屋共享也不会增加您房屋的评估价值。一般来说，车库改建不会像新建房屋那样增加您的税款，但也不会增加那么多价值。
每处房产都需要进行一对一分析，以确定 ADU 的增值，因此，一旦您有了计划，请联系圣克拉拉县评估员办公室。他们可能会为您提供税务影响的粗略估计。
添加 ADU 也可能会影响您的所得税。这可能相当复杂，最好与税务顾问讨论这些问题。
入门
建造 ADU 既需要投入时间，也需要投入金钱。大多数项目需要一到两年才能完成。通常，房主需要一到三个月的时间开始动工并组建团队，然后需要一到六个月的时间制定计划、与工作人员会面并提交申请。根据所需的许可证、需要多少轮审核以及房主及其项目团队对评论的回复速度，获得许可证需要一到六个月的时间。施工通常需要六到十二个月。
您不需要告诉邻居您的 ADU，但尽早与他们沟通总是一个好主意。如果他们了解情况，您的项目将运行得更顺利，他们可能会对您的项目有很好的想法！
如果您住在社区或房主协会 (HOA)，请在流程早期与您的代表或董事会沟通。他们不能阻止您建造或出租 ADU，但他们可能会有您需要了解的设计和施工指南。根据您居住的地方，工作人员可能会要求查看 HOA 的书面评论。
现场建造/传统：传统建造的 ADU 专门根据您的喜好和财产进行设计和建造，并在现场建造（“实木建造”）。此选项允许在整个建造过程中进行大量定制和细微更改。
预制/面板化/模块化：这些 ADU 部分或大部分在工厂建造，然后运送到您的现场组装。有时公司会将所有服务包含在其费用中（“交钥匙”），包括协助办理许可和所有现场施工任务（例如，铺设地基、连接公用设施等）。其他时候，您需要聘请其他专业人员来帮忙。
学习规则
在几乎所有情况下，都是可以的！所有单户住宅和混合用途区域都允许建造 ADU 和 JADU。如果允许建造住宅建筑，那么几乎也总是允许建造 ADU（出于安全、交通和水资源方面的考虑，有少数例外）。
房主可以将合法建造的建筑物（车库、谷仓、艺术工作室等）改建成 ADU。JADU 可以从附属车库改建而来（但不能从独立车库改建而来）。如果您拆除车库或其他封闭式建筑并在其原址建造 ADU，则如果 ADU 的大小和高度与要替换的建筑相同，则可以占用相同的占地面积。您可能需要提供替代停车位；请查看当地 ADU 规则或了解更多详情。
如果您计划用 ADU 取代独立车库，并且您拥有 ADU 许可证，则无需申请拆除许可证和公共通知（除非该车库位于具有重要建筑和历史意义的地区）。请咨询工作人员了解其他与车库相关的政策。
请注意，车库改建的 ADU 可能需要重要的防潮层和其他设计元素才能满足建筑规范。
所有住宅区和混合用途区均允许建造 ADU 和 JADU，但出于安全、交通和水方面的考虑，有限例外。
根据州法律，您可以建造面积达 800 平方英尺的 ADU，只要其高度不超过 16 英尺，且后方和侧面退让距离至少为 4 英尺。否则，尺寸限制取决于您的房产和当地法规。主屋后面或旁边没有空间？您可以将其建在前院。
根据州法律，只要 ADU 的退让距离至少为 4 英尺且高度不超过 16 英尺，有关退让距离、地块覆盖率和开放空间要求的规则不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU。前退让距离也不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU，这意味着 ADU 可以位于前院 - 但前提是无法在后院或侧面放置。
JADU 业主需要住在主单元或 JADU 内 - 并且这可能需要记录在房产契约限制中。如果房产内包含 ADU，您可能还需要住在该房产内。请查看当地 ADU 规则并提前与工作人员沟通以了解详情。
一般来说，ADU 和 JADU 的每次租赁时间不能少于 30 天。
停车问题比以前少了很多。JADU 不需要停车位。查看当地 ADU 规则并与您的工作人员交谈，了解 ADU 是否需要停车位。如果 ADU 符合以下条件，则无需新的停车位：
- 步行半英里内可到达交通站点（包括渡轮）；
- 在具有重要建筑或历史意义的区域内；
- 需要路边停车许可证，但不提供给 ADU 的居住者；
- 位于共享汽车通道的一个街区内，或
- 作为新住宅的一部分而建造。
查看当地 ADU 规则，了解可能需要哪些停车位。
\房主可以在自己的房产上建造 ADU 和 JADU。有些城市允许您建造更多。多户住宅可以拥有多个 ADU，具体取决于项目的类型和其他详细信息。如果有兴趣在多户住宅上建造 ADU，请联系工作人员了解更多信息。
预算与财务
圣克拉拉县 ADU 计算器是制定预算时很好的起点。它提供了成本和收入的粗略估计，并帮助您了解选择会如何影响您的预算。一般来说，在探索选项时，避免在脑海中有一个固定的预算总额是有帮助的。建造 ADU 的成本通常从简单的内部改造 JADU 的 30,000 美元到山坡地段上带有高端装饰的大型独立 ADU 的 400,000 美元以上不等。每平方英尺的成本是一种很好的估算方法，尽管这也可能有所不同——您可以使用的一个非常粗略的占位符是每平方英尺 400-550 美元的建筑（“硬成本”）和设计和费用（“软成本”），具体取决于您的设计和您选择的材料。
在我们的ADU 指南中查看有关成本的更多详细信息 - 包括设计、许可和施工。
许多房主使用多种方式来为 ADU 融资，包括储蓄、家庭资金和/或贷款。强烈建议您在施工开始前就筹措资金。务必考虑潜在的租金收入，因为这将帮助您偿还贷款。有关融资选项的更多详细信息，请参阅我们的指南和练习。
如果您拥有房屋净值，现金再融资或房屋净值贷款/信用额度 (HELOC) 可能适合您。低收入和房屋净值不足的房主通常无法获得融资，但自 2023 年 1 月起，加州住房融资局 (Cal HFA) ADU 计划向符合条件的房主提供高达 40,000 美元的补助金，用于报销 ADU 前期开发成本，包括但不限于影响费。要获得资格，房主必须是低收入或中等收入。请务必检查是否有资金以及您是否符合资格。
增加 ADU 可能会影响您的房产税和房屋的转售价值。但是，您的主要房屋不会被重新评估，并且您的房产税只会根据 ADU 的增值而增加。例如，如果您建造的 ADU 为您的房产价值增加了 150,000 美元，并且您的税率为 1%，那么您的税款将增加 1% x 150,000 美元，即每年 1,500 美元。
建造 JADU 对评估价值的影响要小得多。在某些情况下，您的税款根本不会增加。房屋共享也不会增加您房屋的评估价值。一般来说，车库改建不会像新建房屋那样增加您的税款，但也不会增加那么多价值。
每处房产都需要进行一对一分析，以确定 ADU 的增值，因此，一旦您有了计划，请联系圣克拉拉县评估员办公室。他们可能会为您提供税务影响的粗略估计。
添加 ADU 也可能会影响您的所得税。这可能相当复杂，最好与税务顾问讨论这些问题。
一般情况下不行。您可能需要在房产契约中记录 ADU 不能与主要住宅分开出售的限制。查看当地 ADU 规则并联系您所在的城市以了解适用的当地限制。
租金收入是在您的房产上建造 ADU 或 JADU 的主要好处——对许多人来说，它为他们的预算提供了灵活性或增加了储蓄的机会。通常，您每次出租 ADU 的时间不能少于 30 天（例如，AirBnB、Vrbo）。圣克拉拉县 ADU 计算器可以帮助您估算新单元可以产生多少租金收入。
设计
大多数房主选择与某种设计专业人员合作来规划他们的 ADU 并在整个过程中提供帮助。在流程早期聘请专业人士通常是让您的 ADU 快速获得批准、高效管理并以经济高效的方式建造的关键。相关经验和适应性至关重要。
设计师的类型多种多样，他们可能是建筑师、建筑商、“设计师”、设计/建造者或模块化/预制公司。如果您聘请的是本地个人或团队，他们可能会先拜访您的家，与您讨论您的想法和目标。如果双方看起来非常匹配，他们会准备一份详细说明其服务和费用的提案。专业人士通常会收取初步咨询或提案的费用。
请注意，如果您没有聘请有执照的建筑师来设计您的 ADU，您的计划可能需要由有执照的工程师盖章。请尽早与您的城市核实。
请参阅我们的练习，了解向潜在建筑师或设计师提出的问题列表，参阅我们的词汇表以了解术语，并参阅我们的指南以了解更多详细信息。
一旦您与建筑师/设计师确定了设计方案，最好与市政府工作人员进行讨论，以便他们在您准备申请之前指出任何问题。
根据城市不同，您可以预约与规划师交谈，或直接前往规划柜台或许可中心。有关联系信息，请参阅当地 ADU 规则和联系方式。
这也是联系公用事业机构（水、下水道、煤气等）询问其基础设施需求并确认连接和服务费用的好时机。
现场建造/传统：传统建造的 ADU 专门根据您的喜好和财产进行设计和建造，并在现场建造（“实木建造”）。此选项允许在整个建造过程中进行大量定制和细微更改。
预制/面板化/模块化：这些 ADU 部分或大部分在工厂建造，然后运送到您的现场组装。有时公司会将所有服务包含在其费用中（“交钥匙”），包括协助办理许可和所有现场施工任务（例如，铺设地基、连接公用设施等）。其他时候，您需要聘请其他专业人员来帮忙。
允许
每个城市提交申请的方式都不同。有些城市有在线门户，而有些城市则要求提供多套不同尺寸的纸质副本。有些城市要求一份申请材料，而有些城市则要求规划和建设部门进行单独的流程。请咨询您所在的城市，确认申请流程和要求，并了解有关许可材料的详细信息。
一些城市可能要求房主增加服务或仪表的容量以满足容量要求。查看当地 ADU 规则并与工作人员交谈以了解有关当地公用事业要求的更多信息。
在大多数情况下，州法律不再允许市县对与 ADU 无关的现有分区问题发表评论。例如，除非存在明显的公共安全问题，否则您不应收到有关纠正与 ADU 无关的主屋或围栏的评论。
施工
ADU 的建设成本会因个人偏好、场地条件、位置和许多其他因素而有很大差异。尽管许多人认为小型 ADU 的成本几乎与大型 ADU 相同，但大型 ADU 的成本（如地基、厨房和浴室工程）只会略有增加。厨房成本在 25,000 美元至 50,000 美元之间，每个浴室在 15,000 美元至 25,000 美元之间。
类型：新建房屋，无论是独立式还是连栋式，往往是最昂贵的。车库改建并不比新建房屋便宜多少。室内空间（地下室或其他）的改建往往最便宜。
其他因素：
- 室内装修质量和设施
- 建筑形式和细节
- 所需公用设施、结构、机械、电气和管道升级程度
- 所需场地升级（人行道、下水道和水）
- 是否需要洒水装置
- 门窗是否符合紧急出口标准
- 地块复杂性（斜坡、树木、断层线等）
传统施工需要 6-12 个月，但具体时间取决于项目的具体情况。施工阶段包括：
- 场地准备：1-2个月
- 基础：1个月
- 墙壁、屋顶、门：1-2个月
- 管道和电气：1-2个月
- 隔热材料和石膏板：½-1 个月
- 固定装置和装修：1-2个月
- 最后润色：½-2个月
当您的承包商主导施工过程时，您还需承担以下责任：
- 与您的承包商保持联系并制定签到时间表。
- 定期走访施工区域，监控工程质量，确保工程按预期进展。
- 准备好及时做出有关细节（灯具、电器和其他材料）的决定，以便您的承包商能够按时完成工作。
- 遵守您同意的合同，包括变更单中具体描述的任何变更。
- 虽然您的承包商通常会安排所需的城市或公用事业检查，但作为业主，您有责任确保按要求进行检查。
现场建造/传统：传统建造的 ADU 专门根据您的喜好和财产进行设计和建造，并在现场建造（“实木建造”）。此选项允许在整个建造过程中进行大量定制和细微更改。
预制/面板化/模块化：这些 ADU 部分或大部分在工厂建造，然后运送到您的现场组装。有时公司会将所有服务包含在其费用中（“交钥匙”），包括协助办理许可和所有现场施工任务（例如，铺设地基、连接公用设施等）。其他时候，您需要聘请其他专业人员来帮忙。
入住及租赁
最终检查完成后，您的 ADU 即可入住！确保已设置公用设施服务、已确定地址，并做好其他准备。请参阅下文，了解更多房东责任。
不可以。一般来说，J/ADU 的出租时间不得少于 30 天。这不鼓励在 Airbnb 和 VRBO 等热门网站上列出 ADU，并将其作为增加住房存量的手段来推广，以满足县居民的不同需求。有些城市可能会要求您提交契约限制，同意该单元不会用于短期出租。